הפקעת קרקע לצרכי ציבור - לא תמיד הציבור מרוויח

העירייה הפקיעה לכם קרקע לצרכי ציבור ועשתה בקרקע שימוש מסחרי? יש עוד עשרות בעלי קרקע במצבכם. הסכמה של עיריית ירושלים למנות שמאי מכריע לקרקע שהופקעה במתחם שנלר, מלמדת שיש מה לעשות

חברות קריית אריה ומפעלי וחמרה, בעלות בית האבות היוקרתי "בית טוב העיר" בירושלים, ויתרו בכאב לב על נתח קרקע יקר, שעיריית ירושלים הפקיעה בשנת 1984 – במסגרת הפקעות לצרכי ציבור.

מאז, חלפו למעלה מ- 20 שנה. הבעלים מן הסתם כבר וויתרו על הקרקע, אלא שלפני מספר שנים הם נדהמו לגלות כי עיריית ירושלים מבקשת לשווק את הקרקע במסגרת מכרז, כחלק ממתחם שנלר, המיועד לבניית כ- 600 דירות בעיר.

לאחר שהבינו שהעירייה עומדת לגזור רווח יזמי לכל דבר מקרקע שהופקעה במקור לצרכי ציבור, פנו בעלי הקרקע המקוריים לעורכי הדין דוד בסון וקובי שמסיאן ממשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות'. בסון ושמסיאן, הגישו לוועדה המקומית לתכנון ירושלים תביעה לפי סעיף 197, בהיקף כספי של כ- 12,000,000 דולר. הסכום כלל פיצוי עבור , בשל ירידת ערך הקרקע ובשל שינוי ייעוד של קרקע שהופקעה בעבר על ידי העירייה.

הישג לבעלי הקרקע בשנלר

בימים אלה, לאחר מאבק ארוך, רשמו התובעים הישג, כאשר ועדת הערר המחוזית מינתה שמאי מכריע. השמאי מונה לאחר ששני הצדדים הסכימו ביניהם על ההליך. התובעים רואים בהסכם עם העירייה הכרה של העירייה בכך שיש לפצותם על ההפקעה.

המקרה של בית האבות הירושלמי אינו בודד. מתברר שיש בישראל עשרות רבות של מקרים דומים שבהם הרשויות המקומיות או מוסדות ציבוריים אחרים, הפקיעו קרקע על פי חוק – במסגרת הפקעה לצרכי ציבור, אבל בפועל לא ניצלו את הקרקע שהופקעה לטובת הייעוד שבשמו נעשתה ההפקעה.

לעתים הקרקע שוכבת כאבן שאין לה הופכין ובמקרים אחרים – כמו בדוגמה של שנלר, העירייה מחליטה לאחר תקופה מסויימת לשנות את ייעוד הקרקע מהשימוש הציבורי המקורי, לשימוש מסחרי לכל דבר.

דוגמא ידועה מהשנים האחרונות היא זו של קניון שבעת הכוכבים בהרצליה. שם, הפקיעה העירייה בעבר את הקרקע לצרכי ציבור ובהמשך, מכרה את המתחם לחברת הכשרת הישוב לצורך הקמת הקניון. בעלי הקרקע הגישו תביעה וגם שם נקבע שמאי מכריע שפסק סכום נכבד לטובת בעלי הקרקע.

לדברי עו"ד בסון, הרשויות המקומיות סומכות על הזיכרון הקצר של האזרחים. לעתים, כמו בדוגמה של שנלר, חולפות שנים רבות ממועד ההפקעה. בעלי הקרקע בחלקם כבר לא בין החיים, אחרים כבר שכחו את ההפקעה ויש כאלה שגם לא מודעים לכך שהפקעה אינה אוטומטית וניתן לדרוש את החזרתה.

השוק בחיפה - ממילא בשפל

עו"ד גלעד הס המתמחה בדיני תכנון ובנייה, אומר כי לבעלי הקרקע יש דווקא מה לעשות. הס מספר כי המפנה חל לפני כ- 6 שנים, כאשר בבית המשפט העליון התקבל בג"ץ קרסיק – פסק דין תקדימי שהורה למדינה ולשלטון המקומי לפצות בעלי קרקעות בגבעת אולגה, שהופקעו בשנות ה- 50. הקרקעות הופקעו לטובת הקמת בסיס צבאי ופיצויי ההפקעה היו בהתאם, לפי השווי החקלאי של הקרקע. בינתיים, הוחלט לפנות את הבסיס ולהקים על הקרקעות – שכאמור הופקעו מהבעלים הפרטיים – שכונת מגורים בת אלפי יחידות דיור. בית המשפט קבע שברגע שבו הסתיים הייעוד של ההפקעה, יש להחזיר את הקרקע לבעלים המקוריים והם אלה שצריכים ליהנות משינוי היעוד. אגב, אין מה לרחם על הרשות המקומית – זו תהנה בכל מקרה מהיטל השבחה, שיכול להתקרב ל- 50% משווי הקרקע.

זיו מאור, עורך אתר www.mydira.co.il מספר כי על בסיס פסק דין זה הוגשו בשנים האחרונות תביעות נוספות. אחד המקרים המפורסמים הוא זה של מתחם פי גלילות. לאחר פינוי חוות הגז, מתוכננת הקמת שכונת מגורים בת אלפי דירות וכן אזור תעסוקה גדול. שווי הקרקע יעמוד על מיליארדי שקלים ועשרות בעלים ויורשי בעלי הקרקע המקוריים – מהם הופקעה הקרקע לפני קרוב ל- 50 שנה, דורשים לקבל את הקרקע לרשותם, שוב מכיוון שהסתיימה עילת ההפקעה.

בעלי הקרקע בגלילות מרגישים מן הסתם כעס גם על כך שבעוד שהמדינה מסרבת לפצותם, במקביל, הושגו כבר סיכומים נדיבים על פינוי עם חברות הגז שעשו שימוש בקרקע במהלך השנים.

 הפקעת קרקע: לא לשנות תוכניות

עו"ד הס המייצג גם מספר רשויות מקומיות, מסביר כי להתנגדות המדינה במקרה פי גלילות וגם לרשויות מקומיות יש הגיון כלכלי: שיווק הקרקע על ידי המדינה נועד לממן את הפינוי. אם הבעלים יתעקשו לקבל את הקרקע לידיהם, תוכנית פינוי חוות הגז לא תצא אל הפועל וכך הם לא יוכלו בכל מקרה ליהנות מההפשרה. הפתרון, לדעתו, הוא הסכמה על פיצוי כספי.

במקרה של הפקעות בשלטון המקומי, אומר גלעד הס, צריך להבחין בין המקרים השונים. למשל, ישנם מקרים שבהם בעלי הקרקע מקבל פיצוי ראוי תמורת ההפקעה, למשל באמצעות הגדלת אחוזי בנייה, או כחלק מתוכנית המאפשרת לו לבצע שינוי ייעוד.

בתמורה, העירייה מקבלת את חטיבת הקרקע המופקעת ולדעתו של הס, היא רשאית לבצע בקרקע לעיתים גם שימוש מסחרי, אם הוא השימוש הטוב ביותר לדעתה, אשר תואם את טובת כלל הציבור.

השורה התחתונה: תמיד לעקוב אחרי הקרקע שהופקעה והשימוש בפועל

עם זאת, אומר הס, יש גם מקרים אחרים, שבהם העירייה מבצעת הפקעה ולא מנצלת אותה לטובת הציבור. כדוגמה מביא הס מקרה שבמסגרתו הוא מייצג בימים אלה קבוצת תושבים בגבעתיים.

מדובר בקבוצת שכנים באזור בית הספר אורנים שברחוב ריינס בגבעתיים, אשר הגישו התנגדות לתוכנית של העירייה לאיחוד חלקה של דרך סמוכה יחד עם מתחם בית הספר, זאת מתוך חשש שהעירייה מבקשת לאחד את החלקות, כדי לאפשר לבנות על המגרש מגדל של 30 קומות ולמכור את המתחם ליזמים. בעירייה טענו כי המתחם מיועד למבנה לצרכי ציבור.

 לדברי הס המייצג את השכנים, הדרך הצמודה לבית הספר אינה נמצאת כיום בשימוש ולכן על העירייה להשיב את החלקה לבעלים המקוריים של החלקה, ממנה היא הופקעה בעבר לצורך הקמת הדרך. בהתנגדות שהוגשה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה של גבעתיים, נכתב כי יש לסרב לתוכנית לאור העובדה, כי היא אינה בסמכות הוועדה המקומית, היא סורבה בעבר, חלק מבעלי המקרקעין מתנגד לתוכנית, היא מנסה לשנות שלא כדין מקרקעי ייעוד, ומסמכיה הוכנו ברשלנות.

עוד טוען עו"ד הס כי התוכנית באה למעשה להכשיר חריגות בנייה שנעשו על ידי העירייה, זאת בזמן שהעירייה נלחמת נגד חריגות של אזרחים מן השורה. בנוסף, ישנה כוונה של העירייה למנוע מבעלי הקרקע המקוריים של הדרך, שהופקעה לצרכי ציבור, ליהנות מהשימוש העתידי של המגרש, לצרכים מסחריים. טענה נוספת היא שהעירייה תאלץ לשאת בהוצאות כלכליות כבדות של פיצוי השכנים הגרים בסמוך בשל הפגיעה מהם בשל אישור התוכנית החדשה.

בהתנגדות שהוגשה לוועדה המקומית כותב עו"ד הס כי הפרסום לתוכנית נעשה באופן לא ראוי ולמרות שהודעה על הפקדת התוכנית פורסם בעיתונות בראשית יולי, עד אמצע ספטמבר 2006, לא נתלה באזור התוכנית שלט מטעם העירייה, כמתחייב כחוק. הס קובע כי רק מטעם זה ראוי לבטל את ההליך התכנוני, כפי שכבר קבע בעבר בית המשפט.

עוד טוען הס כי התוכנית כלל אינה בסמכות ועדה מקומית ועל העירייה להגיש אותה דרך הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. כך למשל, שינוי החלקה עליה סלולה כיום הדרך, ליעוד של שטח בנוי ציבורי (ייעודו של בית הספר) מחייב אישור ועדה מחוזית.

בין יתר ההתנגדויות, קובעת ההתנגדות כי התוכנית הוכנה בצורה רשלנית, שלא לאמור בהטעיה. בין הפגמים מציינים המתנגדים סתירה בין תשריט התוכנית לתקנון התוכנית, חוסרים וליקויים בתקנון התוכנית ובתשריט, לדוגמה נכתב בתקנון כי מדובר בתוכנית איחוד בהסכמת כל הבעלים, אולם חתימת מינהל מקרקעי ישראל או רשות הפיתוח, שהם חלק מהבעלים, נפקד מהתוכנית. עו"ד הס מציין כי המינהל בעבר הביע התנגדות מפורשת לאיחוד.

מה לעשות לאחר ההפקעה?

עו"ד הס אומר כי בכל מקרה חשוב לעקוב אחרי המתחם. במידה והגוף המפקיע לא עושה שימוש ראוי בקרקע – כלומר עושה שימוש שונה ממטרת ההפקעה או לחלופין, לא עושה בקרקע כל שימוש במשך תקופה ארוכה, ניתן לפנות בדרישה לקבל את הקרקע בחזרה.