אחוז מימון במשכנתא: מה זה, כמה מותר, ומה זה אומר לגביכם?
אחוז המימון הוא אחד הגורמים החשובים ביותר בקבלת משכנתא – והוא משפיע על הכל: הריבית, הסיכון של הבנק, הסיכוי לאישור ההלוואה, וכמובן – גובה ההחזר החודשי שלכם. פורסם ב-2025
במדריך הזה תבינו: מהו אחוז מימון ואיך מחשבים אותו, מהם המגבלות הקיימות לפי בנק ישראל, איך אחוז המימון משפיע על התנאים שתקבלו ואיך תתכננו נכון את רכישת הדירה בהתאם
מה זה אחוז מימון משכנתא?
אחוז מימון הוא היחס בין סכום ההלוואה שאתם מבקשים מהבנק לבין שווי הנכס שאתם רוכשים. הנוסחה פשוטה: אחוז מימון = (סכום המשכנתא / שווי הנכס) × 100. לדוגמא, רכשתם דירה ב-2 מיליון שקלים ויש לכם הון עצמי של 800 אלף שקלים, הרי שתזדקקו להלוואה של 1.2 מיליון, כלומר, 60% מימון.
מה מגבלות המימון של בנק ישראל?
בנק ישראל קבע מגבלות ברורות על אחוזי המימון – במטרה לצמצם סיכונים במערכת הפיננסית. מדובר בחריגות רגולטוריות, כך שלא ניתן לבקש הקלות מהבנק שלכם.
רוכש דירה ראשונה: 75%-80% משווי הדירה. את המימון הגבוה ניתן לקבל על דירות של פרויקטים ממשלתיים, כמו מחיר מטרה
משפרי דיור: עד 70%
רוכש דירה נוספת (דירה שניה ומעלה, להשקעה): עד 50% מימון
למה אחוז מימון משפיע על הריבית?
הבנק מעריך את רמת הסיכון על סמך אחוז המימון: אחוז מימון גבוה (למשל 75%-80%) = סיכון גבוה יותר = ריבית גבוהה יותר אחוז מימון נמוך (50% ומטה) = סיכון נמוך יותר = תנאים טובים יותר ריבית נמוכה יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך השנים, ולכן במקרים מסוימים כדאי לשקול הגדלת ההון העצמי (בעזרת הלוואה משפחתית, מכירת רכב וכו') כדי לרדת מדרגת מימון אחת. תוכלו לבדוק מול הבנק, האם הקטנת המימון בשיעור מסויים, תוזיל לכם את המשכנתא.
איך ניתן להוריד את אחוז המימון?
יש מספר דרכים שבעזרתם תוכלו לנסות להקטין את אחוז המימון, להוזיל את המשכנתא וגם כמובן להקטין את ההחזר החודשי ואת הסיכון שלכם:
להגדיל הון עצמי – חסכונות, עזרה מההורים, מכירת נכס אחר
לרכוש נכס זול יותר – וכך אחוז המימון יורד אוטומטית
לשפר דירוג אשראי – הבנקים גמישים יותר עם לקוחות איכותיים
לבדוק מימון דרך גופים חוץ-בנקאיים – לפעמים מאפשרים גמישות גבוהה יותר (אך זה עלול להיות יקר יותר)
לסיכום, אל תסתכלו רק על ההחזר החודשי – שימו לב לאחוז המימון והריבית, תכננו מראש את הון העצמי כדי לשפר את התנאים. אם אתם קרובים למדרגת מימון נמוכה יותר – עשו מאמץ לרדת וכמובן שתמיד חשוב - להשוות הצעות בין בנקים.