מה זה מיחזור משכנתא וכמה זה יחסוך לכם
הצעת החוק על הכרה בריבית המשכנתאות לצורכי מס, נראה במבט ראשון כחדשות טובות לשחקנים בשוק הדיור. אבל כמו תמיד, למטבע – או במקרה זה, לקו המלאכותי של 800 אלף השקלים – יש שני צדדים
הכל על משכנתאות: ליחצו למאמרים נוספים
עודכן ב- 12/6/2008
באופן כללי, החוק המכיר בריבית המשכנתה לצורכי החזר מס הכנסה, אם יאושר סופית, יטיב עם קהל רוכשי הדירות העממיות. בשוליים הוא יכול אפילו לתת זריקת מרץ – לא ברור כמה תהיה אפקטיבית – לשוק הדיור בפריפריה. אותו שוק, שעליו פסחה בשנים האחרונות ההתאוששות שהגיעה אל אזורי הביקוש.
הגדלת כח קניה של זוגות צעירים
בצד החיובי, החוק יגדיל את כח הקניה של הזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור. זוג שיכול לעמוד בהחזר חודשי של 3,000 שקלים, יוכל לרכוש דירה היקרה ב- 20 או 30 אלף שקל מזו שיכול היה לרכוש טרם אישור החוק. לחלופין, זוג שלא יגדיל את המשכנתא ויקבל החזר כספי, יוכל לנצל את הכסף לשיפוץ הבית או לאפיקים אחרים.
סכנה לעליית מחירים
שר האוצר רוני בראון התנגד לחוק בטענה שהוא יביא לעליית מחירים. השר צודק, חלקית. באופן טבעי, הגידול בכושר הקניה יביא גם לגידול בביקושים. זה יתורגם לעליית מחירים, וכך לא ברור אם הרוכשים ייהנו מהסבסוד הממשלתי, או שכפי שקורה לרוב, הרווח יתגלגל לכיסי המוכרים – הקבלנים ובעלי דירות היד שניה.
הוזלה של דירות הקרובות ל- 800 אלף שקל
אבל, מצד שני, הקבלנים שדחפו לאישור החוק בשנים האחרונות, עלולים לגלות כי בחלק מהמקרים מדובר בחרב פיפיות – שתביא דווקא לירידת מחירים. שכן, ברגע שנקבע קו שרירותי, בגובה של 800 אלף שקלים, יהיה קשה מאוד למכור דירות שמחירן גבוה במעט מהתקרה.
כך, אם על שוק הדירות שמחיריהן מיליון שקלים וצפונה, לא תהיה השפעה בטווח המיידי, דווקא על דירות שמחירן גבוה בעשרות אלפי שקלים בודדים מהקו, יהיה לחץ אמיתי לירידת מחירים. קבלנים, מתווכים ומוכרים פרטיים, יגלו שכמו במדרגות שנקבעו לרכבי הליסינג, גם כאן, השוק יביא להתכנסות של מחירים מתחת לקו הפטור. שכן, רוכשי הדירות ירצו להגיע ליעד וליהנות מההכרה בריבית, השווה להם בחלק מהמקרים עשרות אלפי שקלים.
הזדמנות למשקיעים
מה שעלול להתפתח במקרה כזה הוא רכישת דירות שתהיה חלקה לפחות ב"שחור" – כלומר – תשלום של 800 אלף שקל מוצהרים, כדי ליהנות מהפטור וסכום נוסף – במזומן.
תופעה נוספת שיכולה להתרחש, היא ניצול המנגנון שנוצר על ידי בעלי אמצעים, להשקעה: רכישת דירה במימון גבוה ומוזל, אולי על שם אחד הילדים ( כדי לרשום אותה כדירה יחידה הזכאית להכרה). כך, תהפוך חלופת ההשקעה של דירה להשכרה לכדאית יותר, שכן עלויות המימון קטנו. אחרים, שעמדו לרכוש את הדירה באמצעות הון עצמי, עשויים לבחור כעת במשכנתא הזולה ולהפנות את המזומנים לאפיקי השקעה מניבי תשואה – שתאפשר את החזר ההלוואה וגם תשאיר עודף.
שוב שכחו את מעמד הביניים
מעבר לעיוותי השוק שעשויים להווצר בשל קביעת הקו השרירותי, ישנה גם שאלה ערכית חשובה: מדוע זוג צעיר, העובד קשה לפרנסתו ומוכן להתאמץ כדי לרכוש דירה במיליון או אפילו במיליון וחצי שקל, לא יהיה זכאי לקבל את אותה ההטבה הניתנת לאחרים? אם התעקשו יוזמי החוק לקבוע תקרה, יכלו להסתפק בתקרה על גובה ההחזר השנתי המוכר לצרכי מס. כך מי שקנה דירה יקרה יותר, ולרוב גם משלם ממילא מס הכנסה גבוה יותר, לא יקבל החזר גבוה יותר מרוכש דירה של 800 אלף שקל, אבל גם לא יופלה לרעה.
למאמרים נוספים בנושאי משכנתאות
