מגרש חקלאי להשקעה או קבוצת רכישה - עצות משפטיות ליזם המתחיל יולי 2007

חולמים לרכוש מגרש חקלאי לפני הפשרה, לפצל דירה או להשכיר נכס? עו"ד חגי מידן, נותן טיפים חשובים שכדאי לקחת בחשבון לפני שאתם מחליטים להפוך ליזמי נדל"ן או אפילו למשקיעים קטנים

הקמת קבוצת רכישה: עמדת השלטונות

קבוצות הרכישה הוגדרו כאחד מתוך 12 תכנוני מס אגרסיביים, הזוכים לבדיקה מדוקדקת של שלטונות המס. יש לבדוק היטב את עמדת שלטונות מס שבח בנוגע לתכנוני מס אגרסיביים. כאילו העסקה בין הרוכשים לבעל המגרש. אבל צריך להזהר מאוד בניסוח החוזה ובכוחות – לקחת בחשבון את הכוחות שהוא משאיר לעצמו.

החברים צריכים לעשות הסכם שיתוף מקדים וחשוב לשמור על שיווי משקל. ככל שהרוכש ישאיר לעצמו יותר כוחות – יכולים לראות אותו במס הכנסה כרוכש ולא כחבר בקבוצה וכך יאבד את החסכון במע"מ.

מצטרף לקבוצת רכישה: שיקולים דומים

גם זה שמוכן להצטרף לקבוצת רכישה – צריך לשקול את אותם השיקולים שהוזכרו בסעיף הקודם. חשוב לבדוק אילו בטוחות יש לכל אחד מחברי הקבוצה.

צריך ללכת לבנק מלווה שמתמחה בקבוצות רכישה, כי אז, אפילו אם אחד מהקבוצה נקלע לקשיים – הבנק ייכנס לנעליו והדבר לא יפגע ביתר חברי הקבוצה.

פיצול דירות: היתרים ומבחן המטבח

הרבה יזמי קטנים פונים לאחרונה לאפיק של פיצול דירות. הרבה עושים זאת ללא היתר ובאמת לרוב התשואות יפות. אבל, רבים מהם שוכחים לפנות בדרך לקבלת היתרים מסודרים. לכן, צריך להיזהר מאוד מהלשנות של שכנים וכו'.

כדי לעקוף את ההיתר, ניתן לבצע שיפוץ ללא חלוקה. יש פסיקות שונות העוסקות בשאלה מתי רואים את הדירה כמפוצלת. המבחן הקלאסי הוא מבחן המטבח. אם המטבח יהיה משותף – על פי מבחני המשפט המקובלים, יש סיכוי טוב שהדירה לא תחשב כמפוצלת. כך, אפשר לבחון הקמת מטבח מרכזי גדול ומטבחונים קטנים בכל יחידה.

מגרש חקלאי: בדיקה בועדות

בעבר מדובר היה באופנה נפוצה יותר: אנשים היו רוכשים מגרשים חקלאיים, משלמים סכום נמוך, מחלקים לחצאי דונמים ומתחילים למכור חלום, לעתים ברווח של 500%.

במקרה כזה, חשוב גם למשקיע הראשוני וגם לרוכש חצי דונם כהשקעה לעתיד, שלא להסתפק בהבטחות המוכר ובתצלומי אויר, אלא ללכת לועדות התכנון ולברר את הפוטנציאל התכנוני של המגרשים.

בנוסף, כאשר מבטיחים לכם תשואה גבוהה, נניח על הפשרת קרקע, חשוב לקחת בחשבון גם את המיסים – היטל השבחה ומס שבח, של עשרות אחוזים.

נכס מניב: חפשו את השוכר

כמובן שרכישת נכס עם שוכר לתקופה ארוכה הוא בונוס ולכאורה מובטחת כאן תשואה מיידית על ההשקעה. אבל, חשוב מאוד לבדוק את האיתנות הכלכלית של השוכר – בדיקה מקיפה ולא שטחית, כדי שלא יהיו לכם הפתעות לא נעימות בתוך מספר חודשים, שהרי לא בטוח שתוכלו למצוא באופן מיידי שוכר חלופי ובאותו המחיר.

לכן, חשוב גם לקרוא את חוזה השכירות של השוכר היושב בנכס: לאיזו תקופה החוזה, האם יש לו נקודות יציאה? רשלנות שלכם כאן, עלולה להשאיר אתכם עם פיל לבן שאינו מניב דבר ומחייב אתכם בעלויות כבדות.

קרקע מינהל: למי היא שייכת

קרקעות מינהל מהווים כ- 90% משטח מדינת ישראל ולכן יש סיכוי סביר שתבצעו עסקה על קרקע כזו. בביצוע עסקה כזו חשוב לבדוק היטב את חוזה החכירה. שכן, במקרים רבים, יש למינהל סמכות, על פי סעיף 15, לשלם בעתיד פיצוי צנוע ולקחת את הקרקע חזרה לחזקתם. מדובר ביותר מעגמת נפש אם זה יקרה לאחר שהשקעתם ממון רב.

עו"ד חגי מידן הוא שותף במשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות'