לפרטים ולרכישת המדריך חזרה לעמוד הבית
לוחות כתוב לנו ארכיון TheMarker פורום מדור משפטי המדריך הטבות והנחות עמוד הבית

מיחזור משכנתא: כמה אפשר לחסוך

עשיתם בדיקה וגיליתם שכדאי לכם לבצע מיחזור משכנתא. האם תקצרו את תקופת ההלוואה, תקטינו את ההחזר החודשי או שאולי תקחו מזומן לצורך טיול בחו"ל? כל החלופות וגם כיצד לבחור במה שהכי מתאים לכם.
זיו מאור הכל על משכנתאות: ליחצו למאמרים נוספים עודכן ב- 12/6/2013
נתח גדול בפעילות הבנקים למשכנתאות בשנים האחרונות הוא בתחום מיחזור משכנתאות. המיחזור, תחום פופולרי מאוד כבר שנים בארצות הברית, תופס תאוצה גם אצלינו, והוכחה לכך היא כמובן המספר הרב של החברות והיועצים המציעים לכם כיום לבדוק את כדאיות מיחזור המשכנתא.אצל כולם, וגם בסניף הבנק למשכנתאות - שלכם, וטוב יותר אפילו - אצל הבנק המתחרה, תוזמנו לייעוץ ללא תשלום וגם אם יהיה תשלום - הוא יהיה רק כאחוז מהחסכון.
מה זה בכלל מיחזור משכנתא? הרעיון בקצרה למי שלא מודע לנושא: נוטלי הלוואות בעבר, בריביות גבוהות משמעותית מריבית המשכנתאות הנהוגה כיום, יכולים לקחת הלוואה חדשה שתקטין במקרים רבים בעשרות אלפי שקלים את סך הכל ההלוואה, גם בניכוי עמלת הפרעון שגובים הבנקים עבור ההלוואה הישנה.

מיחזור משכנתא: למי זה כדאי

ראשית, לכל מי שיש משכנתה ותיקה, כדאי לבצע בדיקה. הבדיקות אינן עולות כסף. כיום יש גם אפשרות לביצוע הבדיקה באינטרנט במספר אתרים, בו תקבלו, מבלי לצאת מהבית, בעזרת מחשבון משכנתא, הצעות מחיר וגם ניתוח פרטני - האם כדאי לכם לבצע מיחזור משכנתא או לא. בכל זאת - כלל אצבע הוא שאם נטלתם הלוואה בגובה של יותר מ- 6% יש סיכוי טוב שמשתלם לכם לבצע מיחזור. קהל עיקרי למיחזור הם רוכשי דירות בתקופות שבהן הריבית נשקה ל- 6.5% ואפילו 7%. אבל, בשל העובדה שהריבית במשק נמצאת בשפל כבר זמן, בשנת 2013, גם כאלה שנטלו משכנתא לפני מספר שנים, ואפילו כאלה שכבר מיחזרו משכנתא כבר פעם אחת בעבר, יכולים לבדוק ולהיות מופתעים לטובה.

עלויות מיחזור משכנתא

ביטול מס הבולים בשנת 2005, הגדיל כמובן את הכדאיות למיחזור. העלות העיקרית שעומדת כיום בפני ממחזר משכנתא, היא עמלת פירעון מוקדם. זו עמלה שגובים הבנקים עבור החזר כל המשכנתא לפני תום התקופה העמלה נועדה לפצות את הבנק על הפסד שנגרם לו, שכן כנגד ההלוואה שנתן לכם בעבר, הוא התחייב לקבל הלוואה אחרת בריבית שהיתה נהוגה אז. כעת, תמורת אותו סכום, יוכל לקבל משכנתה בריבית נמוכה יותר.
עלות נוספת, שולית יחסית, היא דמי פתיחת התיק. בחלק מהבנקים ניתן לבטלה לגמרי באמצעות המיקוח.

לאיזו משכנתא עוברים

בנוגע לבחירת מסלול המשכנתא, אתם עומדים בפני אותן התלבטויות של נוטלים חדשים: ריבית משתנה, קבועה, אולי מסלול דולרי וכו'. ככלל, אם המיחזור משתלם, סימן שהריבית כיום נמוכה ולכן כדאי אולי לבחון ברצינות את המסלול הסולידי - ריבית קבועה. ישנה גם אפשרות של משכנתא משולבת, שבה אתם מפצלים את ההלוואה למספר מסלולים. על זה כמובן תוכלו לקרוא באחד המאמרים במדריך המשכנתא שלנו.
התלבטות נוספת היא כיצד להנות מההטבה הכספית שניתנת לנו. כאן יש 3 חלופות: קיצור תקופת ההלוואה, קיצור ההחזר החודשי והחלופה השלישית הפחות מוכרת - קבלת החסכון במזומן. הנה הסבר על כל חלופה.

קיצור תקופת ההלוואה

ככלל - החלופה הכלכלית ביותר, שכן שככל שתקופת המשכנתה מתקצרת, כך העלות הכוללת שלה פוחתת. כאן, אם לדוגמה יתרת ההלוואה שלכם היום היא 500 אלף שקל בריבית של 6.5% למשך 20 שנה, אתם משלמים3727 שקלים בחודש.
נניח שתצליחו לקבל כעת הלוואה של 4.5% ועמלת הפרעון המוקדם שלכם תהיה 20 אלף שקל, במקרה כזה אם תחליטו שאתם רוצים לשלם את אותו הסכום בדיוק, תגמרו לשלם את ההלוואה בתוך 16.5 שנה. כלומר, חסכתם בזכות המחזור 3.5 שנים שהם למעלה מ- 40 תשלומים חודשיים.

צמצום החזר משכנתא

אם המשכנתא חונקת אתכם, זו בדיוק החלופה בשבילכם: הגדלת הנטו המשפחתי. אם ניקח את הדוגמה אותה הזכרנו בסעיף הקודם, הרי אותה משפחה תוכל להמשיך לשלם משכנתה ל- 20 שנה, אבל לשלם ולשם מדי חודש 3289 שקלים, עם חישוב עמלת הפרעון. כלומר, סך הכל חסכון נטו של כ- 440 שקלים בחודש.

אגב, רבים לא מודעים לכך, אבל עוד דרך לצמצום החזר חודשי הוא באמצעות חידוש ביטוח משכנתא.

גם כאן יש למעשה מקום למיחזור ובכל מקרה, גם אם תגלו שמיחזור המשכנתא אינו משתלם כרגע עבורכם, הרי שאת הביטוח ניתן למחזר ביתר קלות ולעתים לחסוך אלפי שקלים.

מזומן ביד, ומיד

אתם מרוצים מההחזר החודשי? עומדים בו, אבל מצד שני חולמים כבר 5 שנים על הנסיעה המשפחתית לניו זילנד? זהו הפתרון בשבילכם. חלק גדול מהפונים מודעים לכך, אבל מיחזור משכנתאות יכול בהחלט להסתיים עם מזומן ביד. הבנקים מאפשרים לכם להכניס את החסכון ישירות לכיס על ידי הגדלת סך המשכנתה, כאשר היתרה, מעבר להחזר המשכנתה הישנה, תכנס ישירות לכיסכם. בסופו של דבר, תמשיכו לשלם בדיוק אותו הדבר, כלומר בדוגמה שלנו - 3728 שקל לחודש, במשך 20 שנה.
אם נמשיך להיצמד לאותה דוגמה, אזי, בניכוי עמלת הפרעון המוקדם יישארו בידיכם 69 אלף שקלים.

מיחזור משכנתא: השורה התחתונה והדרך הנוספת

ראשית, זיכרו שכאן מדובר על דוגמה פיקטיבית. החישובים של ההחזרים מדוייקים, אבל תהיו חייבים לבצע את הבדיקות שלכם ובדיקת עמלת הפרעון המוקדם שלכם כדי לבדוק היכן אתם עומדים. שנית, אפשר לרקוד כאן על כמה חתונות. לא חייבים לבחור באחת מהחלופות, אפשר לבחור בשילוב של 2 או 3. לדוגמא, אפשר גם לשלם פחות בחודש, גם לצמצם את התקופה וגם להשאיר כמה לירות ביד.
הדוגמה שלנו: אפשר לקחת הלוואה ל - 18 שנה, כלומר לחסוך שנתיים, להקטין את התשלום החודשי ב- 100 שקלים לחודש, ולהחזיר הביתה 15 אלף שקל במזומן.
עוד מאמרים על משכנתאות

מכרז ריביות משכנתא

מכרז משכנתא חדשה או מיחזור בסיוע יועץ מקצועי

מחשבון משכנתא

המדריך לקניית הדירה

מדריך שיפוצים

חוזה שכירות דירה
ריבית משכנתא ומחיר הדירה
כונס נכסים
מחפשים מציאות באמריקה
מעבר דירה
דירה לדוגמא - התרשמות נכונה
התרשמות נכונה מדירה ריקה
מתמודדים עם קריסת הקבלן
אורזים נכון
עיצות חשובות למשקיע המתחיל
צמוד קרקע: מדירת גן ועד קיבוץ
איך לקנות בשוק הנוכחי
נלחמים בהפקעת המגרש
כשדלת הממ"ד בולטת
חלוקת דירות
בני כמה הרוכשים?
מטרד ושמו בית ספר
ביטוח משכנתא
המחירים בצפון - אחרי המלחמה
עיצות משפטיות לפני החתימה
פנג שוואי בחדר השינה
הצבעים על פי הפנג שוואי
עוד מידע חשוב על משכנתאות
ריבית המשכנתא - מוכרת למס
האנרגיות שמסביב לבית
רוח ומים בבית
איך אוכלים את הסנדוויץ'?
הישראלים לא עוזבים את העיר
מיחזור משכנתא
על מה להתעקש לפני המשכנתה
ריצוף מחדש או הדבקה
המפרט: לדעת לפני החתימה
הבלוק מול הגבס
קרמיקה, פרקט או "המדה"
סוס טרויאני בחצר האחורית
כמה עולה דירת 3 חדרים?
האם הגיע הזמן לרכוש דירה?
תמ"א 38

הובלות

העלות של משכנתא ארוכה
הלוואות זולות בחסות המשכנתא
כמה חסך לנו ביטול מס הבולים
עליית מחירים ב- 2007
סרגל כלים לרוכש דירה
המדריך למכירת הדירה
מדריך בקרת מבנים
אודות & תודות | כתוב לנו | פרסם באתר | הרשמה למבצעים | לקניית המדריך לרכישת דירה |