משכנתא – מסלולים וההבדלים ביניהם (מדריך מעודכן ל-2026)
המדריך המקיף של Mydira: איך לבחור את התמהיל הנכון בעידן של ריביות משתנות
ברוכים הבאים למדריך המקיף של Mydira לעולם המשכנתאות לשנת 2026. אם אתם רגע לפני חתימה בבנק, שוקלים מיחזור משכנתא או מנסים להבין למה ההצעה שקיבלתם "מרגישה לא נוחה" – אתם לא לבד.
אחרי תקופה ממושכת של ריביות גבוהות, שוק המשכנתאות בישראל נכנס ב-2026 לשלב של אי-ודאות זהירה: הריבית ירדה מהשיאים של השנים האחרונות, אך הסביבה הכלכלית עדיין תנודתית. בחירת מסלולי המשכנתא חשובה היום יותר מאי פעם.
תמונת מצב: ריבית בנק ישראל והפריים (2026)
נכון לתחילת 2026, ריבית בנק ישראל עומדת על 4.0%, ולכן ריבית הפריים היא 5.5%. המשחק השנה הוא איזון בין יציבות לבין גמישות.
מסלולי המשכנתא המרכזיים
1. מסלול ריבית הפריים (Prime)
מסלול שאינו צמוד למדד, והריבית בו משתנה בהתאם להחלטות בנק ישראל.
- ✅ יתרונות: אין עמלות פירעון מוקדם, הקרן נשחקת מהיום הראשון.
- ❌ חסרונות: חשיפה מלאה לעליית ריבית עתידית.
2. ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)
המסלול היציב ביותר שבו הריבית וההחזר החודשי ידועים מראש לכל אורך הדרך.
- ✅ יתרונות: ודאות מוחלטת, שקט נפשי ארוך טווח.
- ❌ חסרונות: סיכון גבוה לעמלות פירעון (קנסות) במקרה של מיחזור.
3. ריבית משתנה כל 5 שנים (מל"צ)
מסלול ביניים שבו הריבית קבועה ל-5 שנים ומאפשרת תחנת יציאה ללא קנסות.
טבלת השוואה מהירה
| מסלול | צמוד למדד? | רמת סיכון | גמישות |
|---|---|---|---|
| פריים | לא | גבוהה | גבוהה מאוד |
| קל"צ | לא | נמוכה | נמוכה |
| מל"צ | לא | בינונית | בינונית |
יצירת תמהיל מתאים
כיום מקובל לא לדבוק במסלול אחד, אלא ליצור תמהיל שבעיה נכונה שלו, יכולה להקטין את סך ההחזר, לצמצם סיכונים וגם להחליט אם להקטין תשלומים בטווח קצר, או דווקא להגדיל. הנה דוגמא מספרית להלוואה ש מיליון שקלים גם מספר חלופות, כאשר קבענו מספר הנחות יסוד, לפי הנתונים ביום הבדיקה:
- תקופת הלוואה - 25 שנים שהם 300 חודשים.
- ריביות לדוגמה: פריים 5.5%, קל״צ 4.6%, מל״צ 5 שנים 4.2%
- במל״צ: ההחזר שמוצג הוא לתקופה הראשונה בלבד (עד נקודת העדכון).
- במסלול צמוד מדד: החישוב לא כולל את השפעת המדד על הקרן (כי זה משתנה), ולכן זה נראה “זול” יותר על הנייר.
טבלת השוואה מהירה
| מסלול | תמהיל מאוזן | תמהיל שמרני | החזר נמוך בהתחלה |
|---|---|---|---|
| פריים | 330,000 | 330,000 | 400,000 |
| קבועה, צמוד מדד | 330,000 | 500,000 | 200,000 |
| משתנה (כל 5 שנים) | 340,000 | 170,000 | 400,000 |
| החזר חודשי התחלתי | 5,712 | 5,750 | 5,561 |
| סה"כ החזר | כ־1,713,576 ₪ | כ־1,725,093 ₪ | כ־1,668,163 ₪ |
הערות לטבלה
חשוב: אם המדד מצטבר לאורך שנים, יתרת הקרן יכולה לגדול, ולכן בפועל העלות הכוללת עלולה להיות גבוהה משמעותית מהמספרים כאן.
המספרים יכולים להשתנות עקב השינוי בריבית הפריים שקובע בנק ישראל. נוטלי משכנתאות למדו זאת בשנים האחרונות על בשרם. לכן מסלול הפריים עלול להיות מסוכן, או גם הזדמנות, אם אתם מעריכים שהיבית צפויה לרדת
טעויות נפוצות ב-2026
- בחירה לפי ההחזר החודשי הראשוני בלבד בלי להבין את הסיכון העתידי.
- העמסה מופרזת של פריים בציפייה שהריבית רק תרד.
- אי-התאמת התמהיל לתוכניות העתידיות (כמו מכירת הדירה בעוד שנים ספורות).