לפרטים ולרכישת המדריך חזרה לעמוד הבית
לוחות כתוב לנו ארכיון TheMarker פורום מדור משפטי המדריך הטבות והנחות עמוד הבית

לנצל הזדמנויות נדלן בארהב 3/2011

המשבר המתמשך בשוק האמריקאי, הביאו גם לצניחת מחירי הדירות. יש כבר ישראלים שמאמינים שניתן למצוא בשוק הנוכחי מציאות אמיתיות, בשל רמתם הנמוכה של המחירים. יהודה ברוך, כלכלן, ומנכ"ל אתר NADLANLINE, המתמחה בהשקעות נדלן בארצות הברית, מספר על התופעה, נותן טיפים וגם מזהיר מכמה מלכודות

צניחת מחירים בארצות הברית - מאז 2006

במשרדים העוסקים בהשקעות נדלן בארה"ב, מופתעים בחודש האחרון מכמות הפניות של משקיעים ישראלים המתעניינים ברכישת נכסי נדל"ן – בעיקר דירות, בארצות הברית. לדברי יהודה ברוך, גם בעבר המשקיע הישראלי התגלה כמשקיע בעל חוש ריח בריא, היודע לנצל משבר כלכליים במקומות אחרים, כדי לרכוש נכסים במחירי הזדמנות, אבל הפעם הכמות הפתיעה אפילו אותנו.

לדברי ברוך, מחירי הדירות במרבית הערים הגדולות ואיזורי הביקוש בארצות הברית צנחו בשנים האחרונות, בשל המשבר הפיננסי והתמוטטות שוק המשכנתאות בארצות הברית, בעשרות אחוזים.

במצב הקיים, הוא מסביר, ישנן הזדמנויות רבות, אבל לצידן, יש גם עדיין מקומות שבהם עוד לא הגענו לתחתית הבאר ולכן חשוב שלא לרכוש נכס מארצות הברית ללא עבודת הכנה וללא יעוץ מקצועי רציני.

קצב הפונים היום לצורך התענינות ברכישת נדלן בארצות הברית גדול פי 10 מבתקופה רגילה,  רובם של המתענינים הם משקיעים מתוחכמים שבוררים היטב את השאלות שלהם ואת הבירורים שהם עושים, חלקם יודע בדיוק באיזה אזורים הוא מחפש בארתות הברית, המונחים חגורת השמש ודפוסי הרכישה והקניה בארצות הברית ברורים להם והם מכירים את התהליך, מה שנשאר להם בדרך כלל זה לקבל החלטה על המיקום, המיקום, המיקום.

נדלן בארהב - קורץ גם למשקיעים קטנים

בעבר, המתענינים בנדל"ן בארצות הברית בעבר היו בדרך כלל יזמים או קבלנים שחשבו על יזמות נדל"ן כבעל פוטנציאל עסקי, בדרך כלל השקעות מסדר גודל של מליון דולר ומעלה, לעומתם המשקיעים העכשיווים מדברים על השקעות נדל"ן בסדר גודל של למטה מחצי מליון דולר ואף בחלק מהמקרים קיבלנו טלפונים של משקיעים שמחפשים לבצע רכישה של בתים בסדר גודל של רבע מליון דולר.

באופן היסטורי ההשקעה בנדל"ן בארצות הברית נהנתה תמיד מהיתרונות של השוק האמריקאי בו השקיפות רבה, השוק תחרותי,  הסדר שולט, הביורוקרטיה זריזה ותכליתית, הסיכונים נמוכים, השליטה מרחוק נוחה וקלה (הן בגלל הרגולציה האמריקאית והן בגלל השימוש בשפה האנגלית הנוחה למשקיעים).

שוק הנדל"ן האמריקאי התאפיין בדרך כלל באחוזי תשואה סבירה ולכם הספקולנטים נטו שלא להשקיע בשוק הזה אלא חיפשו "מציאות" במזרח אירופה או באיזורים מתפתחים, מצב המחירים בשוק האמריקאי עכשיו הוא פיתוי גדול למשקיעים המחפשים רווחי השבחה ועליית מחיר ולא רק רווחי תשואה.

מימון בשיטת non recourse - בערבות הנכס בלבד

העניין הרב של המשקיעים הישראלים הוא בנכסי נדל"ן שנמצאים בתהליך של כינוס נכסים או שהבנקים כבר השתלטו עליהם והם מוצעים במחירים זולים במיוחד, הנחת המשקיעים על פי הניסיון שנצבר בשנים עברו, מחירי הנדל"ן ישובו ויעלו, וזה רק ענין של זמן.

למרות המשבר הנוכחי, בד"כ שוק המשכנתאות האמריקאי ממשיך להעניק הלוואות  גם היום המשכנתא היא בערבות הנכס בלבד ולא בערבות הלווים עצמם (NON RECOURSE ) מה שעדין מאפשר סביבה נוחה להשקעה עבור המשקיע בשוק הזה, למרות שכנראה יש קושי רב יותר לקבל את השיעור הגבוה של מעל 80 אחוז מערך הנכס כמשכנתא.

גם לפני כ 20 שנה בזמן משבר הנדל"ן של תחילת שנות השמונים כאשר ספקו ראשם על ירידות המחיר הגדולות , מי שהתעשת מהר ורכש אז נכסי נדל"ן עשה רווחים גדולים של מאות אחוזים כ 4 5 שנים מאוחר יותר כאשר שוויו של הנדל"ן עלה והתיצב מחדש.

השקעות נדלן בארהב - בעיקר במגזר המגורים

שוק המטרה של הישראלים בגל הנוכחי של רכישות הוא שוק המגורים, בשוק המגורים צמודי קרקע שנרכשו לדוגמא לפני שלוש שנים במחירים של חצי מליון דולר (בד"כ ניתן לראות זאת במערכות המידע של המתווכים בהיסטוריה של הבית העומד למכירה, מערכות MLS) בחלק מהמקרים מוצעים עכשיו למכירה במחיר שהוא כחצי מערכם לפני שלוש שנים, למשל, בית  בנבדה, שנרכש לפני ארבע שנים ב 600,000  דולר מוצע עכשיו למכירה על ידי בנק מקומי בעסקה שתיסגר כנראה בסביבות 325,000 דולר.

למרות המשבר הנוכחי, מסביר יהודה ברוך, הנדל"ן האמריקאי  היום הוא עדיין הנדל"ן הבטוח ביותר עם החשיפה הקטנה ביותר לסיכוני רמאות ונוכלות כפי שנדל"ן במזרח אירופה חשוף למשל, אומנם יש מחיר לכל אמצאי הבטחון  והשליטה – אבל בנדל"ן בארצות הברית בעלות על הנכס היא קודש הקודשים,  ומנגנוני ההגנה כולל ביטוח הזכויות בנכס הם יעילים ברמה גבוהה.

הצעה ראשונה לבנק - כבסיס להתמחרות

שוק מטרה זה מאפשר לראשונה מזה תקופה ארוכה, כניסה של משקיעים ישראלים עממים יותר לשוק האמריקאי , זאת הסיבה שהפניות עכשיו הם משכירים בעמדות בכירות בעלי משכורות טובות ומבעלי עסקים קטנים ומקצועות חופשיים שמחפשים אפיקי השקעה בעלי פוטנציאל גבוה בזמן קצר יחסית עבור השקעות מסדרי גודל קטנים יחסית.

על פי גישתם של אנשי NADLANLINE, רכישת נדל"ן היא לא רכישה שנעשית בקורספונדנציה , וחתימת ההסכם נעשית אחרי שההמשקיע הישראלי הגיע לארצות הברית וראה את הנכס בעיניו ויכול היה להתרשם בעצמו מהסביבה של הנכס ומההסברים המקצועיים שניתנו לו.

במקרה של נכס המוצע למכירה על ידי בנקים יש להציע באמצעות נציג NADLANLINE  לנציג הבנק הצעה כתובה שהיא בסיס להתמחרות ברוב המקרים, לאחר סיכום הדברים על הקונה לשלם דמי קדימה שיעוברו לחברת הנאמנות (ESCROW )  המטפלת בכל תהתליך העברת הבעלות, התהליך יושלם בדרך כלל בתוך 30-45 יום.

נדרש הון עצמי של כ- 30%

גיוס מימון לרכישת הנכס אפשרי בדרך כלל אם כי תנאי ההלואות היום משתנות מיום ליום בגלל משבר בסאב פריים בארצות הרית, בדרך כלל תושב ישראלי יוכל לקבל הלוואה אם הוא ישקיע כ- 30% מערך הנכס כהון עצמי, ההלוואות הינם גמישות בד"כ וניתנות למיחזור במקרים רבים, הריבית בשוק האמריקאי כיום נעה סביב 6.5 אחוז עד 8 אחוז.

סעו לאתר - ועוד עיצות חשובות לרכישת נדל"ן מעבר לים

1. בכל מקרה של רכישת נדלן בארהב, או במדינה אחרת – סע לראות ולחוש את הנכס וסביבתו - אל תקנה באי מייל.

2. הפעל את שיטת המספרים הגודלים – בדוק לפחות 5-6 חלופות בסיוע המלווה המקצועי שלך ובחר את הטובה מבניהן.

3. הסתייע במלווה המקצועי שלך על מנת לאתר עו"ד יהודי או ישראלי לשעבר שמעורה בנדל"ן המקומי.

4. בארצות הברית אתה יכול לראות את היסטורית המכירות של הנכס- בקש לראות מידע זה.

5. לא כל מה שמוצע באמצעות הבנקים הוא מציאה – בדוק והשווה מחירים בסיוע איש המקצוע שלך.

6. השתמש במינוף פיננסי  - זה עדין הדרך הנוחה לביצוע עסקות בארה"ב.

7. תחזוקת הנכס השוטפת היא ענף מוסדר ומקצועי מאוד בארצות הברית – בחר חברה טובה ואמינה

8. ניהול הנכס והשכרותו, כולל שליטה מרחוק – עשה זאת באמצעות מנהל נכסים מוסמך, היום הכל אפשרי היום כולל מצלמת אינטרנט על הבית  (האח הגדול ??)

9.שיקולי מיסוי בישראל  – היוועץ ביועצי מס שמכירים את המטריה של השקעות נדל"ן בחו"ל.

היכן לאתר נכסים להשקעה בארצות הברית - הכללים של NADLANLINE

1. העדף השקעות נדל"ן ברצועת השמש – האמריקאים כבר גורמים למחיר לעלות באיזורים הללו.

2. ערים שמתפתחות במהירות – הן מדד חשוב לקביעת פוטנציאל עלית מחיר טבעית בארצות הברית.

3. חפש נכסים שהם סבירים נורמטיבים, באיזור ביקוש נורמלי, עם אוכלוסיה לא עניה ולא עשירה.

4. חפש נדל"ן שנמצא בערים שחשופות לביקושים מחו"ל – ניו יורק, מיאמי, פניקס, לאס ווגאס.

5. מצא לך איש מקצוע שילווה אותך בכל התהליך – זה יחסוך לך זמן וכסף.

6. העדף שכונה צעירה, בתים שגילם עד 10 שנים בערים מתפתחות החשופות לביקושים מחו"ל, לתיירות או למרכזי ממשל.

7. עמלה: לא מקובל להתמקח לפני שהתחלתם לראות נכסים. מתווך אמריקאי לא יעבוד אם לא ישלמו לו.

8. גיוס מימון: הצטיידו במסמכים בשפה האנגלים שיוכיחו לבנק שיש לכם יכולת החזר.

 
חזרה לשער המאמרים

מכרז ריביות משכנתא

מכרז משכנתא חדשה או מיחזור בסיוע יועץ מקצועי

מחשבון משכנתא

המדריך לקניית הדירה

מדריך שיפוצים

חוזה שכירות דירה
ריבית משכנתא ומחיר הדירה
כונס נכסים
מחפשים מציאות באמריקה
מעבר דירה
דירה לדוגמא - התרשמות נכונה
התרשמות נכונה מדירה ריקה
מתמודדים עם קריסת הקבלן
אורזים נכון
עיצות חשובות למשקיע המתחיל
צמוד קרקע: מדירת גן ועד קיבוץ
איך לקנות בשוק הנוכחי
נלחמים בהפקעת המגרש
כשדלת הממ"ד בולטת
חלוקת דירות
בני כמה הרוכשים?
מטרד ושמו בית ספר
ביטוח משכנתא
המחירים בצפון - אחרי המלחמה
עיצות משפטיות לפני החתימה
פנג שוואי בחדר השינה
הצבעים על פי הפנג שוואי
עוד מידע חשוב על משכנתאות
ריבית המשכנתא - מוכרת למס
האנרגיות שמסביב לבית
רוח ומים בבית
איך אוכלים את הסנדוויץ'?
הישראלים לא עוזבים את העיר
מיחזור משכנתא
על מה להתעקש לפני המשכנתה
ריצוף מחדש או הדבקה
המפרט: לדעת לפני החתימה
הבלוק מול הגבס
קרמיקה, פרקט או "המדה"
סוס טרויאני בחצר האחורית
כמה עולה דירת 3 חדרים?
האם הגיע הזמן לרכוש דירה?
תמ"א 38

הובלות

העלות של משכנתא ארוכה
הלוואות זולות בחסות המשכנתא
כמה חסך לנו ביטול מס הבולים
עליית מחירים ב- 2007
סרגל כלים לרוכש דירה
המדריך למכירת הדירה
מדריך בקרת מבנים
אודות & תודות | כתוב לנו | פרסם באתר | הרשמה למבצעים | לקניית המדריך לרכישת דירה |