מה זה קבוצת רכישה נדל"ן: ההזדמנויות והסיכונים
המדריך המקיף של Mydira: האם קבוצת רכישה נדל"ן היא עדיין מודל כדאי ובטוח עבורכם
מה זה קבוצת רכישה נדלן בכלל? חוסר הודאות של שוק הדיור בתחילת 2026 מחזיר לקדמת הבמה את המודל הישן והמוכר, אבל הפעם עם תיקונים, בזכות לקחים שהופקו מפרויקטים שכשלו בעבר. האם מדובר בקיצור דרך לדירה חלומית בהנחה של מאות אלפי שקלים, או בהרפתקה מסוכנת שעלולה להסתיים במפח נפש? עשינו לכם סדר.
תמונת מצב: קבוצות רכישה בשנת 2026
בשנת 2026 נראה שמודל קבוצות הרכישה פעיל, בוצעו שינויי חקיקה כדי להגן על חברי הקבוצה, אבל עדיין המודל לא מתאים לכולם
קבוצות הרכישה סבלו משנים של קיפאון, שהגיעו בעקבות טראומות של עשרות רבות של קונים, כשהסיפור המוכר הוא כמובן פרשת ענבל אור (שבינואר 2025 נגזרו עליה 7.5 שנות מאסר בפועל). כל אלה הבריחו ישראלים רבים ממסלול קבוצות הרכישה, אבל, לאחרונה, הציבור הישראלי חוזר לבדוק האם מדובר באמת בחסכון משמעותי – של מרכיב הרווח היזמי, ששווה גם את הסיכון. בכל מקרה, אם אתם קופצים למים, חשוב מאוד להבין את המודל.
מה זה קבוצת רכישה ולמה היא נועדה?
הטעות הנפוצה ביותר, ואולי המסוכנת מכולן, היא המחשבה שמדובר ברכישת דירה מוזלת מקבלן. בפועל, קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים שמתאחדים כדי לרכוש זכות במקרקעין ולבנות עליה את ביתם במשותף. במקרים רבים, בעזרת 'מארגן'.
במודל הזה חשוב להבין שאתם היזמים. אתם אלו ששוכרים את אנשי המקצוע – האדריכל, עורך הדין ויתר אנשי המקצוע – כולל כמובן הקבלן המבצע. מכיוון שאתם היזמים, המטרה היא להוציא את הרווח היזמי מהמשוואה, וכך לחסוך 15%–20% ממחיר הדירה. אבל, זה החסכון התיאורטי. כשיש תקלות, עיכובים סטטוטוריים או התייקרויות בתשומות הבנייה – הרווח נחתך, לעתים עד מצב שהדירה עלולה להיות יקרה יותר ממסלול קונבנציונאלי, ולצערכם, אין יזם חיצוני שאפשר לבוא אליו בטענות או בתביעות.
קבוצת רכישה נדל"ן מול קבוצת קונים
לצד קבוצות הרכישה, קנו בשנים האחרונות גם קבוצות קונים. שני המודלים קצת מזכירים זה את זה, אבל יש ביניהם הבדלים מהותיים, בין היתר ברמת הסיכון. ננסה לעשות סדר:.
- ✅ קבוצת רכישה: אתם הבעלים של הקרקע ובונים לעצמכם. אין הגנה של חוק המכר (הבטחת השקעה של רוכשי דירות), המחיר הוא אומדן בלבד, והסיכון על גבכם.
- ✅ קבוצת קניה: התאגדות צרכנים לצורך כוח מיקוח מול יזם קיים. למשל, 20 חברים פונים יחד לקבלן שבונה פרויקט, ומתמקחים יחד, כדי להשיג מחיר מוזל. כאן אתם לקוחות מוגנים לכל דבר: המחיר סגור בחוזה, מועד המסירה ידוע, ואתם מקבלים ערבויות בנקאיות מלאות לפי חוק המכר.
2. איך קבוצת רכישה עובדת בפועל?
התהליך מבוסס על מארגן קבוצה ועל הסכם שיתוף – המסמך המשפטי המכונן המסדיר את היחסים בין החברים. ישנם עוד כמה מושגים שחייבים להכיר כחלק מהתהליך:
- ✅ חשבון נאמנות: לקח מפרשות העבר, הוא האיסור על פי חוק להעביר כספים ישירות למארגן. כל השקעה חייבת לעבור דרך חשבון נאמנות המנוהל על ידי עורך דין המייצג את האינטרסים של הקבוצה בלבד.
- ✅ ליווי בנקאי סגור: כיום, רוב הקבוצות המקצועיות פועלות במתכונת של ליווי בנקאי. הבנק בוחן את "דו"ח האפס" (אומדן הכלכליות של הפרויקט) ומזרים כספים רק כנגד התקדמות הבנייה, בדיוק כפי שהבנק מתנהל מול יזם בפרויקט בניה.
המאזן המקצועי: יתרונות מול סיכונים
מדוע זה משתלם?
1. חיסכון כספי: מחירי הדירות בחישוב הסופי נמוכים משמעותית ממחיר השוק.
2. שקיפות ושליטה: היכולת לבחור את רמת הגמר ואיכות הבנייה מבלי להיות שבויים במפרט קבלן בסיסי.
3. פוטנציאל השבחה: חברי הקבוצה נהנים מעליית ערך הקרקע כבר משלב התכנון.
מהן הנורות האדומות?
1. חריגות תקציב: כל עיכוב בהיתר בנייה או עלייה במדד תשומות הבנייה מגדילים את ההוצאה האישית שלכם, שכן אתם אלה שנדרשים להשלים את העלויות.
2. הון עצמי: רכישת קרקע דורשת הון נזיל גבוה (לרוב 40%-50%, מעט פחות מזה בפריפריה), בניגוד למשכנתא רגילה לדירה מקבלן.
3. תלות בערבות הדדית: אם חבר קבוצה נקלע לקשיים כלכליים, הדבר עלול להוביל לעיכובים בביצוע שיפגעו בכלל השותפים.
השורה התחתונה
קבוצת רכישה היא מכשיר השקעה שיכול להיות אטרקטיבי, בתנאי שהיא מנוהלת על ידי חברה מנוסה ונהנית מליווי משפטי ובנקאי איכותי. עם זאת, הוא לא מתאים לכל אחד, בשל הסיכונים בדרך, הסיכוי שתידרשו להשלים סכומים נוספים ובחלק מהמקרים, גם עיכובים.