מתוך "לרכוש דירה בלי להיפגע" - המדריך השלם לרוכשי דירות בישראל
קניית דירה להשקעה: המוקשים והשאלות
קניית דירה להשקעה עברה בשנים האחרונות תהפוכות רבות, כתוצאה משינויי מיסוי. ראשית, מחיר הדירה התייקר משמעותית, בשל מסלול מס רכישה על רכישת דירה נוספת, שמתחיל מ-8% ושנית, ישנו מסלול מס הכנסה על דירות להשקעה - למי שמשכיר נכסים מעבר לתקרת הפטור - שעומדת נכון ל-2020 על 5,100 שקלים. מעבר לכך - יש מיסוי של 10%. אבל עדיין, יחסית לחלופות, מדובר על מסלול שיש לבחון.
באופן עקרוני, יש לחלק רכישת דירה להשקעה לשניים. ישנו האפיק של השכרת דירה בישראל, אשר באופן מעשי, עד תקרה מסויימת (בידקו בזמן הקנייה, נכון לתחילת 2020, התקרה עומדת על 5,100 שקלים), פטור ממס ויש את כל היתר. במאמר זה נעסוק בדירות להשקעה בישראל בלבד. החלטת הממשלה להעניק פטור ממס רק לדירות ששכר הדירה עבורן מגיע לתקרה, פוגעת כמובן בכדאיות של אחזקת דירות עם דמי שכירות גבוהים יותר. אם כי חשוב לזכור שמדובר בסך הכל במס של 10%. המס הכבד כיום הוא דווקא על רכישת דירה נוספת - מס רכישה שעומד על 8%. כמובן, שאם זו דירה ראשונה, או שאתם רושמים אותה - בסיוע עו"ד כמובן על שם קרוב משפחה, ניתן לעקוף תקנה זו. אבל, גם מעבר לשיקולי המס, יש עוד כמה דברים שחשוב לבחון לפני שמקבלים החלטה.
קניית דירה להשקעה - שאלת התזמון
ככלל, בימי הגאות של ענף הנדל'ן, באמצע שנות ה- 90', נרכשו מדי שנה אלפי דירות כהשקעה. דירה נתפסה כהשקעה בטוחה: הכנסה יציבה, תשואה טובה וגם אפשרות למימוש קל. המיתון שינה את התמונה והפך את השוק לשוק שמונשם בעיקר על ידי משקיעים יהודים מחו'ל, שרכשו אלפי דירות. בשנים האחרונות שוב השתנתה התמונה ואפשר למצוא, למרות תקנות המס, גם רכישות של ישראלים. קניית דירה להשקעה טומנת בחובה כמובן מספר יתרונות. ראשית, כאמור, ברוב המקרים מדובר באפיק השקעה פטור ממס - למעשה כמעט היחיד כיום, אם אינכם מגיעים לתקרה. בנוסף, למי שאין נכסים, הרבית הנמוכה על משכנתאות - נמוכה משמעותית מכל הלוואה אחרת בשוק, מאפשרת גיוס זול יותר של הון, מאשר להשקעות אחרות.וישנה כמובן התחושה שמדובר בהשקעה סולידית. קירות ובלוקים נראים מוחשיים יותר מאשר נייר ערך למשל.
אז ברור כי התזמון של קניית דירה להשקעה חשוב מאוד. המצב האופטימלי הוא כאשר להערכתם מחירי הדירות נמוכים יחסית, כמו גם ריבית המשכנתאות. לגבי המחיר - יש כאן כמובן, כמו בכל השקעה מרכיב ספקולטיבי. בנוסף, מומלץ לשקול את האפשרויות השונות לרכישת ביטוח דירה, כאשר כמשקיעים הכיסוי המרכזי שיעניין אתכם להבטחת ההשקעה הוא כיסוי המכונה "ביטוח מבנה" ומתייחס לפיצוי במקרה של נזקים למבנה.
החסרונות של רכישת דירה להשקעה
אבל, לפני שאתם רצים לאתר הבנייה הקרוב כד לחפש דירות להשקעה, כדאי שתקראו גם את השורות הבאות, שיצננו את התלהבותכם.
ראשית, בניגוד לדימוי, דירות להשקעה הן לא השקעה סולידית, בודאי לא כמו תוכנית חסכון בבנק, שלא מצריכה מכם דבר מעבר להשקעה הראשונית. להבדיל מתוכנית החסכון, נכס, דירה או אחר, הוא חסכון פעיל המצריך אותכם לעבוד. לחפש שוכרים, לחתום על חוזים, להתמודד לעתים עם פיגורים בתשלומים וכו'.
בנוסף, התשואה אינה מובטחת לעתים אתם נדרשים להתמודד עם נזקים בדירה. למשל, התפוצצות בצנרת, בלאי של ארונות, סדקים במרצפות ועוד. במקרים אחרים תגלו שהדירה עומדת ריקה מספר שבועות ואז כל תחשיב התשואה משתבש..
ועוד לא דיברנו על מצב השוק. דמי השכירות שאתם מקבלים היום, לא מובטחים בעוד שנתיים. גם מחיר הדירה הוא נעלם, והרי התשואה מורכבת גם מהעלייה בשווי הנכס לאורך התקופה.
כל מה שנאמר כאן לא הופך קניית דירה להשקעה לרעה בהכרח. כמו בכל שוק - למשל המניות, אין דין דירה אחת כדין דירה אחרת. לעתים יש מציאות וגם השוק יכול לעבור לגיאות. אבל, חשוב להיכנס לעיסקה בעיניים פקוחות תוך בחינת כל השיקולים.