מתוך "לרכוש דירה בלי להיפגע" - המדריך השלם לרוכשי דירות בישראל
סוס טרויאני: יתרונות שעלולים להתגלות לאחר הרכישה כחסרונות
כאשר מוכרים לכם דירה או בית, לא כל מה שמוצג לכם כיתרון גדול הוא אכן כזה גם בשבילכם.
במהלך החיפוש אחרי הדירה המושלמת, ישנם משתנים רבים שאמורים להוריד או להעלות את ערך הדירה - כספית וגם ערכית עבורינו. חלקם ברורים לגמרי. לדוגמא, תחנת אוטובוס מתחת לבית היא מפגע רעש שתוריד את ערך הדירה. אותה תחנה, במרחק של 50 מטר בלבד, יכולה לעשות את האפקט ההפוך - הדירה פחות רועשת, אבל נגישה, גם בתחבורה ציבורית.
כנ'ל בית גדול בחזית שחוסם לכם את האויר - ברור כי ישפיע לרעה על הביקוש ועל המחיר ולהבדיל, נוף מרהיב של הקומה ה- 20 לכיוון הים, ישפיע לטובה. אבל, כדאי שתדעו שיש בשוק גם הרבה סוסים טרויאנים. כלומר, דברים שהמוכר ישווק לכם כיתרונות גדולים, אבל בדיאבד אתם עלולים לגלות כי למרות הדיעה הרווחת בקרב כלל הציבור, עבורכם מדובר דוקא במטרד אמיתי.
ואגב, זה לא אומר שכל מה שמוצג פה הוא מטרד, אלא שחשוב מאוד שתהיו מודעים לנושא ותדעו למה אתם נכנסים.
הגינה המרהיבה עלולה להיות מטרד
ללא ספק, במבט ראשון יתרון. שטח ירוק נעים לעין, מקום בילוי נפלא לשעות אחר הצהריים עם הצאצאים או הכלב ואויר נקי. אבל מה קורה שם בערב? שכנים רבים מתלוננים על הרעש הגדול הבוקע מהגינות בלילה. הגורם העיקרי לרעש הוא בני העשרה של השכונה המתאספים שם ומנסים להעביר קצת זמן. אבל, לעתים משמשת גם כפעילות לא סימפטית אחרת בשעות הלילה. רועש במיוחד בזמני החופשות.
הבית הקטן והישן שבסמוך
נכנסתם לגור בקוטג' נחמד בשכונה פסטורלית. הבנייה נמוכה והאוירה נינוחה. אפילו הבית הישן שלידכם מציף אותכם בנוסטלגיה ומחזיר אותכם לימי ילדותכם, לבתים על דונם, עם עצי שסק ותפוזים.
אבל, בתים ישנים כאלה נוטים להשתנות. לעתים, בעל הבית נפטר, הילדים מבינים את הפוטנציאל הנדל'ני וגם בעיריה נוטים להגדיל את זכויות הבנייה, שכן הקופה הציבורית משוועת להיטל השבחה. ופתאום, בלב שכונת הקוטג'ים, בצמוד אליכם, יקום לו בית משותף שיגדיל את הצפיפות וגרוע מכך יחסוך לכם את האויר ואת קרני השמש. אגב, ישנם מקרים לא מעטים שבהם אין בניה, פשוט בגלל סכסוכי יורשים. אז המצב לא טוב בהרבה. הבית ננטש, החצר מוזנחת והופכת למפגע של קוצים ומזיקים למיניהם.
החזית המסחרית
חזית מסחרית בבניין שלכם או בבניין סמוך טומן בחובו יתרונות רבים: ירקן או מכולת במרחק יריקה מהבית ולעתים גם פאב שכונתי נחמד. אבל, חשוב להיות מודעים לבעיות שבשטח מסחרי כזה. ראשית, אתם עלולים למצוא את עצמכם במצוקת חניה תמידית בשל תנועת הקונים, חניות כפולות שיחסמו אתכם וכו'. שנית, גם כאן עלולים להיות מפגעי רעש ולעתים גרוע מכך, ריחות הטיגון והבישול יכולים להיות לא נעימים במיוחד.
מיעוט שכנים
מוצג כמעט תמיד כיתרון. ובאמת, לכאורה נעים יותר עם פחות שכנים המסתובבים לכם בחצר, פחות מוקדי חיכוך ופחות סיכויים לסכסוכים. אבל, גם לזה יש שני צדדים: ראשית, עלות אחזקת הבניין יקרה יותר, מה שמתבטא בתשלום ועד הבית. הגנן גובה את אותו הסכום, כך גם תחזוקת המעלית אם ישנה. ושנית, תמצאו את עצמכם ברוטציה קצרה מאוד של ועד בית, אחת למספר שנים. ואם בבניין יש דירה או שתיים המושכרות, תגלו שאתם ועוד דירה או שניים הם היחידים המעורבים בניהול הבית.
שיפוץ הרחוב
אתם לקראת רכישת בית או דירה ברחוב ישן שעומד לעבור שיפוץ. יש להניח שהמוכר אפילו יתגאה ויספר לכם על כמה ישתפר הרחוב בקרוב. ובאמת, מדובר בסופו של דבר ביתרון שגם יעלה בעתיד את ערך הנכס. אבל גם פה, חייבים לשים לב לשתי נקודות: ראשית, הליך השיפוץ יכול להיות ארוך ולא נעים ואז יש לקחת בחשבון שתגורו באתר בנייה לתקופה מסויימת. ושנית, עלות הפיתוח של הרחוב מגיעה במקרים רבים לעשרות אלפי שקלים ליחידת דיור. תשלום שהעיריה גובה מהדיירים ברחוב ולעתים גם ברחובות השכנים. כדאי מאוד שתהיו מודעים מראש ותבררו את העלות, כך שתחברו את הסכום למחיר הדירה.
המעלית ושיפוץ הבניין
כנ'ל גם המעלית ו/או שיפוץ הבניין. שניהם בסופו של דבר מעלים את רמת החיים ומעלים גם את שווי הנכס. רק שגם כאן צריך לקחת בחשבון את אותם שני דברים וביתר שאת: מגורים בתוך אתר בנייה וכאן לא מדובר ברחוב אלא ממש בבניין שלכם, כך שדברים יומיומיים כמו טיפוס במדרגות או תליית כביסה יכולים להפוך לבעייתיים. ושנית, העלות - שיכולה להגיע בקלות לעשרות אלפי שקלים, במיוחד אגב אם אתם רכשתם דירה בקומה שניה או שלישית (שכן ככל שהקומה גבוהה יותר, כך מחוייבת הדירה בחלק יחסי גבוה יותר מעלות הקמת המעלית).