עמותות בנייה עצמית
עמותת בניה היא אחד מהפטנטים שהומצאו לפני שנים כדי לחסוך בחלק מהמסים המוטלים על עסקאות לרכישת דירות מגורים. עמותות בנייה פועלות כך: לאחר ההקמה, הן רוכשות קרקע בלבד, מתקשרות עם קבלן שיתן לכל אחד מהקונים שירותי בניה ויבנה בהזמנה מיוחדת כביכול דירה או בית על הקרקע שרכש בנפרד. אבל, גם במסלול זה יש מספר סכנות, כפי שאפשר היה ללמוד מפרשת קבוצות הרכישה של קבוצת אור למשל,עו"ד שי עמית
בניגוד לעסקאות אחרות, בהן עובר נכס מיד ליד, כאשר מדובר בנכס כמו דירה, הרי שתהליך המכר בדרך כלל ארוך יותר. מבלי להכנס לעובי הקורה, הקמת עמותת בניה - לצורך בניה עצמית, ככל שהיא מתקבלת ע"י רשויות המס, מאפשרת לחסוך בין היתר בחלק ממס הרכישה, שכן משלמים מס רכישה רק על מרכיב הקרקע ולא על סכום שירותי הבניה ויתר השירותים שסביב לבניה, כגון ייזום, תכנון וכו'.
ואולם, על מנת לזכות בהטבה המיוחלת במס, על עמותות בנייה לשכנע את רשויות המס כי מדובר אכן בעסקה אמיתית של רכישת קרקע בנפרד והזמנת שירותי בניה בנפרד, ולא מדובר בעסקה מלאכותית שמציגה רק למראית עין מצג כלשהו שתכליתו היחידה הוא חסכון במס. על-פי דין, לפקיד השומה יש סמכות לפסול עסקאות מלאכותיות ולמסות במס המלא שהיו מתחייבות בו אילו היו מוצגות כעסקה רגילה לרכישת דירה או בית מגורים.
הטבות המס של עמותות בנייה מותנות בהפרדה של העסקות
מקרה כגון זה עמד בבסיס ערעור שהוגש על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין בחיפה לפסול את אופן הצגת העסקה. בפסק דין מיום 1.4.2004 (וע 4013/03) שניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה, פורטו נסיבות העסקה: שתי עמותות רכשו שתי חלקות קרקע סמוכות, אחד בשנת 1988 ואחת בשנת 1997.
אותן עמותות בנייה ערכו הסכמים לפיהן מכרו זכויות במגרשים לכ- 50 משפחות ("המשתכנים"), כאשר ההסכמים נחתמו כנראה בין אפריל 2000 ועד לשנת 2001. בין אותם משתכנים נחתם עוד קודם לרכישת הזכויות במגרשים על-ידם, הסכם שיתוף ובחודש מאי 2000 נחתם בין המשתכנים לבין חברת סולל בונה הסכם לפיו האחרונה תבנה עבורם שני בניני מגורים על המגרשים.
לצורך ניהול הענינים מונו נציגים מטעם המשתכנים שהובילו את המהלכים והפקידו את כספי המשתכנים בחשבון מיוחד. העמותות הן אלה שפנו לאדריכל שיכין תוכניות בניה והן אלה שפנו לקבל היתרי בניה מרשויות התכנון, וזאת עוד בשנת 1999, היינו קודם לחתימת הסכמי המכר למשתכנים. בהסכם רכישת הזכויות בקרקע מהעמותות, התחייבו העמותות למסור את הקרקע למשתכנים תוך 24 חודשים, וזאת לאחר שהמשתכנים ישלימו את רישום הבית המשותף ביחס לבנינים שיקימו.
בנוסף, בהסכם המכר של הזכויות בקרקע נקבע כי משתכן אשר יפר את הסכם השיתוף עם יתר המשתכנים או עם סולל בונה, ניתן יהיה לבטל את מכר הזכויות בקרקע עימו. בית המשפט קבע כי מכלול הנסיבות כפי שהוצגו, מעיד כי המשתכנים יצרו בעצם שלוש מערכות חוזיות: אחת לרכישת קרקע, השניה בינם לבין עצמם, והשלישית עם הקבלן המבצע, אך בין כל ההסכמים היה קשר הדוק והכרחי ואף אחד מההסכמים אינו עומד בפני עצמו לבדו.
כמו כן, כל השלב של תכנון, מינוי אדריכל, הוצאת היתרים, ובחירת הקבלן המבצע, נעשה ע"י אותן עמותות בנייה עוד לפני שנמכרו זכויות בקרקע למשתכנים. בנסיבות אלה, טיבה האמיתי של העסקה הוא של רכישת דירות ע"י המשתכנים ואין לקבל את הצגת העובדות כאילו דובר ברכישת קרקע ובניה עצמית של דירות מגורים.
עמותת בניה: זכרון דברים כנורה אדומה
מובן כי רבים מהמצטרפים לעסקאות שמוצגות ע"י יזמים כעסקאות שמאפשרות מס מופחת, סומכים על מי שמוביל את העסקה ואינם מבצעים בעצמם את בדיקת הסיכונים שבעסקה זו, כך שכשבסופו של דבר מוטל מס נוסף, יש בכך משום הפתעה בלתי נעימה עבורם ולא סיכון מחושב שהתממש.
על חברי עמותת בניה להיזהר במיוחד במצבים בהם אחד הצדדים, בדרך כלל המוכר או המתווך מטעמו, מציג "במקרה" זכרון דברים מוכן בגין הנכס הנמכר, כאשר יש למלא רק את שמות הקונים והמחיר המוסכם. פעמים רבות יתכן וזהו מסמך שהוכן ע"י עורך דין מטעם המוכר, אשר שומר אך ורק על זכויות המוכר ויכול להפיל בפח קונה תמים שרק חשב שהוא חותם על מסמך שהוא מעין "הצהרת כוונות".
לסיכום, מומלץ מאוד להמנע ככל האפשר מחתימה על זכרון דברים בקשר לעיסקת מכר דירה, ויש לסכם תחילה בעל פה את התנאים המרכזיים ולהפנות את הכנת ההסכם הכתוב לעורכי הדין של הצדדים תוך זמן קצר. מנסיון, אמנם יתכן ועיסקאות מסויימות לא יצאו לפועל לאחר שיבחנו לעומק בשלב שלאחר ההסכמה העקרונית, אך במקרים רבים עדיף לגלות זאת בזמן, מאשר להסתבך בעיסקה שאחד הצדדים אינו מעונין לקיימה כי לא נבדקו כראוי כל ההיבטים שלה.
הכותב הוא עורך דין המתמחה בנדל"ן