קרקע חקלאית להפשרה - לא בזמן הקרוב..

קרקע חקלאית להפשרה - למטיבי לכת

הליכי הפשרה עשויים להימשך שנים, והפתעות רעות לרוב יכולות לפקוד את הקרקעות - החל בכך שהקרקעות לא יופשרו, וכלה במציאת תוכנית קיימת המייעדת אותן לסלילת דרך. בשני המקרים רוכש הקרקע ימצא עצמו ללא הכסף, ועם קרקע חסרת תועלת. לא סתם זכו קרקעות אלה לכינוי "קרקעות ספקולטיוויות". 

כאמור, הוד השרון נמצאת כעת במרכז הפעילות של משווקי הקרקעות החקלאיות. באחרונה נשלחו מסרים בדואר אלקטרוני, לפיהם "חברת TGI פותחת לך חלון להשקעה מדהימה בהוד השרון. בין כפר סבא למגדיאל באזור החדש והמתפתח של העיר, ובצמוד לאזור בנוי, מגרש פרטי בטאבו הנמצא בשלבי תכנון מתקדם במחיר חסר תקדים. הוד השרון נמצאת בתהליך הפשרה של קרקעות חקלאיות רבות ובתנופה גדולה לבנייה חדשה ויוקרתית". 

כמו כן מוצעים במסרים "אפשרויות למימון וליווי מקצועי צמוד לאורך כל הדרך", ומצורפת תמונה אווירית של האזור, הנמצא צפונית למתחם 200 של רבי הקומות במגדיאל. 

מזו מספר כי הקרקעות הללו, הנמצאות במתחם ששמו 531, הן רק אחד מהאזורים המשווקים. שני אזורים אחרים בהוד השרון שבהם מנסים למכור קרקעות חקלאיות, הם 150 דונם הצמודים לכפר אדר, ואזור גדול בדרום-מערב העיר שנמצא בסמוך לנחל הירקון. 

"הגיעו אלינו כמה אנשים שהציגו חוברות עם תוכניות, לעתים סקיצות של תוכניות, התכתבויות שנועדו להעיד שהתוכניות במצב מתקדם, ועוד כל מיני הבטחות שניתנו להם. אני לא יודע על סמך מה ההבטחות האלה ניתנו, משום שמשווקי הקרקעות הללו מעולם לא באו להתייעץ אתנו. שמענו על זה רק מאנשים שניסו למכור להם את הקרקעות", אומר מזו. 

קרקע חקלאית בתהליך הפשרה - מצב המתחמים (נכון ל-2004)

נכון להיום, קיים מתחם אחד שמצבו התכנוני טוב יותר מהשניים האחרים. המדובר במתחם 531, ששטחו 1,300 דונם, לגביו קיים תכנון לפיו יופקעו ממנו 62%, וביתר ייבנו 4,200 יחידות דיור ו-300 אלף מ"ר תעסוקה. התוכנית הופקדה בתחילת השנה על ידי הוועדה המחוזית בתנאים שונים שהוטלו על הוועדה המקומית. ב-TGI מעריכים כי התנאים ימולאו במהרה, וכי בקרוב תופקד התוכנית להתנגדויות ולאחר מכן תאושר. מזו קצת פחות אופטימי ומזכיר כי בעקבות התנגדויות, עשויה התוכנית להשתנות. 

בתשובה לשאלה נמסר מהחברה כי ברשותה מלאי גדול של קרקעות בסביבה, וכי אם קונה ירכוש קרקע שלאחר מכן תוסב לייעוד שאינו למגורים, תינתן לו קרקע למגורים במקום. "אנו מאמינים בפרויקט ולא היינו נכנסים אליו אלמלא כן", אמר מקור בחברה.

מצבו של האזור הצמוד לכפר אדר בעייתי יותר; שם נמצאים 150 דונם לגביהם הגישו בעלי קרקע פרטיים תוכנית שזכתה להתנגדויות הן של הוועדה המקומית והן של המחוזית. 

בדרום-מערב העיר מדובר ב-2,200 דונם, שצריכים להמתין לאישור תוכנית המתאר המחוזית. ברגע שזו תאושר (וזה לא יקרה כל כך מהר), תגבש הוועדה המקומית תוכנית, שתקצה 1,400 דונם לשטחים ציבוריים פתוחים ולשימור. 

מזו הוטרד מאוד מהמצגים ומההבטחות שניתנו לאותם תושבים במגמה לשכנע אותם לרכוש את הקרקעות, וכאמור פנה ליועץ המשפטי של הוועדה, כדי לשמוע ממנו חוות דעת. האחרון השיב לו כי מלבד לתת ייעוץ מקצועי, אין לוועדה מעמד במקרה זה. "הגיעו אלינו אמנם עשרות אנשים, אבל אני חושש שישנם רבים שלא באו להתייעץ בנושא", הוא אומר. עם זאת, לדברי מזו, לגבי חלק מהקרקעות אכן צפויה הפשרה, וייתכן שהרוכשים יוכלו ליהנות מפרי השקעתם. השאלה היא האם באמת מדובר בהשקעה כל כך מוצלחת. 

השמאי משה נדם, שגם אליו הגיעו אנשים כדי להתייעץ בעניין, מספר על כמה מלכודות שנהוגות בשיווק קרקע חקלאית להפשרה באזור הוד השרון: "מחלקים מגרש של דונם לשמונה חלקים, ומציעים למכירה שמינית דונם במחיר של כ-30 אלף דולר. כבר על פי החישוב שמביא ל-240 אלף דולר לדונם אפשר להבין, שמדובר במחירים גבוהים ובלתי סבירים". לדבריו, קרקעות מסוג זה נסחרות בכ-100 אלף דולר לדונם. 

ב-TGI לא מקבלים את הערכתו של נדם. המחיר, כך נטען על ידי איש שיווק מהחברה, ריאלי, ו"נראה מישהו רוכש קרקעות באזור במחירים נמוכים יותר". 

מעבר לזה, המשווקים נוטעים ברוכשים פוטנציאלים את התחושה שהקרקע תופשר בזמן הקרוב, מה שעלול להתברר כטעות גדולה. "במתחם 200 הסמוך למתחם 531, הליך ההפשרה התחיל ב-95', אבל אכלוס הדירות הראשונות החל רק שבע שנים לאחר מכן. לפי זה, מי שקונה עכשיו קרקע באותו מקום צריך לבנות על זה שרק בעשור הבא ניתן יהיה לבנות עליהן. האם לנוכח השהיה זו בקבלת התמורה לכסף אכן מדובר בהשקעה טובה? בטוח שלא במחירים הללו". 

נדם מספר גם כי משווקי הדירות טוענים שניתן יהיה להקים שמונה יחידות דיור לדונם אדמה, ואז כל רוכש קרקע יוכל להקים עליה דירה. "מה יקרה אם הצפיפות תהיה פחותה?", הוא תוהה. "מעבר לזה", הוא אומר, "אין שום אזכור לעובדה שברגע שהתוכנית על הקרקע תאושר, יצטרכו בעליה לשלם היטלי השבחה ולאחר מכן גם היטלי פיתוח בסכומים נכבדים. 

"לכן, גם בהנחה שהעסקה כשרה מבחינה תכנונית, עדיין צריך לברר אם היא כדאית כלכלית. אדם צריך לשאול את עצמו, איך ייתכן שקרקע לדירות בקרקעות הללו נסחרות במחירים של 30 אלף דולר ליחידת דיור, בעוד שמחיר קרקע ליחידת דיור שכבר הופשרה, מגיע כיום לכ-50 אלף דולר". 

TGI אינה החברה היחידה שמשווקת קרקעות חקלאיות בהוד השרון. מהחברה נטען כי יש עוד חברות הפועלות כיזמיות, רוכשות קרקעות חקלאיות ולאחר מכן, במועדים סמוכים להפשרתן, משווקות אותן. בחברה שוללים את ההערכות לגבי המתחם שהיא משווקת, ומסכימים רק בדבר אחד: חשוב שהרוכשים יתייעצו באנשי מקצוע לפני שהם מבצעים עסקות.