|
ככל שהשוק יוקרתי
יותר, גדלה
התוספת למחיר
הבית בשל הנוף
הנשקף ממנו. איפה
המחירים מזנקים
עם הגובה ולמה
בשווקים העממיים,
לנוף כמעט שאין
חשיבות בקביעת
מחירי הדירות |
|
|
|
חידה:
מעשה בשתי דירות זהות של
3 חדרים צנועות באותו
בניין בדרך הים בחיפה,
שנמכרו לפני כשלוש שנים
בסמיכות זמנים. האחת עם
נוף מרהיב של ים. השנייה
פונה בדיוק לכיוון הנגדי.
איזו נמכרה במחיר גבוה
יותר? תשובה: הדירה עם
הנוף נמכרה ב-128 אלף
דולר, ואילו הדירה ללא
נוף נמכרה ב-135 אלף
דולר. הסיבה: שתי הדירות
נקנו על ידי זוגות
צעירים, שחיפשו לעצמם
דירות עם מקסימום אבזור
ומינימום צורך בשיפוצים
והשקעות - והדירה השנייה
ענתה טוב יותר על דרישות
אלה. הנוף לא עניין איש
מהקונים.
הסיפור המאלף הזה סותר
במידה רבה את מיתוס הנוף
בנדל"ן הישראלי, זה שדנים
בו השכם והערב. מתווכים
ושמאים מגדירים את עם
ישראל כ"עם פרקטי עם
מגבלות תקציביות, שרובו
אינו מעמיד נוף יפה בסדר
עדיפות גבוה יותר מאשר
ריהוט חדר השינה
והסלון ושיפוץ האמבטיה
והשירותים", כדבריו של
שמאי. |
|
|
מי מוכן
לשלם על הנוף
|
בעיקר בקרב המעמד
הבינוני-גבוה ניתן להיפגש
בקונים המוכנים לשלם
בעבור נוף - ולעתים הרבה
מאוד כסף. במעמדות
הגבוהים ניתן להיתקל
בסיפורי הווילות שפונות
לים בהרצליה פיתוח, או
בדירות הממוקמות גבוה
במגדלי יוקרה בתל אביב,
או בבית ערבי ישן שפונה
לעיר העתיקה בירושלים.
במקרים הללו, הנוף דווקא
משפיע על מחירי הנכסים,
לעתים במיליוני דולרים.
הנה סיפור נוף שמגיע
מהמגזר העשיר. בעל סוכנות
התיווך שיבומי, הפועלת
במושבי השרון, מייקל
ישראלסתם, מספר על רחוב
נר הלילה בבית ינאי,
המתחיל במזרח ומגיע עד
למצוק השרון, בו מוצעות
למכירה מספר נחלות של 2-1
דונמים. המבנה המזרחי
ביותר מוצע למכירה ב-1.2
מיליון דולר; כ-50 מטר
ממנו מוצע למכירה מבנה
נוסף ב-1.5 מיליון דולר.
כעבור כ-50 מטר נוספים,
מוצע למכירה מבנה שלישי
ב-5 מיליון דולר. הסיבה:
מהנכס הראשון לא ניתן
לראות את הים. אם יבנו
קומה שנייה לנכס השני,
ניתן יהיה לראות ממנה את
הים. הנכס השלישי משקיף
באין מפריע אל הים.
במכמורת הסמוכה ההפרש בין
הנכסים הצופים לים לבין
אלה שאינם צופים נמוך
יותר. הראשונים יכולים
להגיע להערכת ישראלסתם
ל-2 מיליון דולר, ואילו
השניים - ל-1.5-1.1
מיליון דולר בלבד. זאת,
משום שהנוף מופרע על ידי
חוף רחצה וכביש המוביל
אליו.
דוגמאות נוספות ניתן
למצוא בארסוף וברחוב גלי
תכלת בהרצליה פיתוח, שם
מחירי נכסים מוכפלים
ומושלשים, כאשר הנכס היקר
נמצא בקו ראשון לים והנכס
הזול בקו שני. מי שהכסף
בידו, יכול לשלם תמורת
לוקסוס כמו נוף - והרבה. |
דירות
במודיעין: לנוף אין מחיר
|
במודיעין, לעומת זאת, עיר
של מעמד בינוני ומעמד
בינוני נמוך, אנשים אינם
מתרשמים מהנוף. עורך
מחירון הדירות לוי יצחק:
"בעיר מוכרים נוף לפארק,
לרעות ולחורשה, אך אין
לנוף במקום מחיר של ממש.
לכל היותר נכס עם נוף
ימצא קונה מהר יותר מנכס
אחר". יצחק מסביר זאת בכך
שבעיר אין נופים מכוערים,
אבל התנהגות השוק
במודיעין מאששת דווקא את
התזה שהמעמד הבינוני
בישראל מייחס חשיבות
גדולה יותר למפרטים
הטכניים של הדירות, עקב
מגבלות התקציב שלו.
לדברי שמאי דירות, "נכון
שעל הנייר מחיר נכס עם
נוף גבוה יותר מנכס דומה
בלי נוף, וכולם בענף
נוטים להעלות את שווי
הדירות עקב הנוף. אבל
במיוחד בתקופת מיתון, שבה
אנשים מהיישוב שוקלים מאה
פעמים אם לקנות או לא,
הנוף מהווה לוקסוס לגבי
רוב הקונים, למעט כשמדובר
בנכסים יוקרתיים".
ואם זה לא מספיק, בא עורך
מחירון הדירות לוי יצחק
וממיין את הנוף לסוגים:
השאלות שצריך לשאול הן
לאן הנוף פונה ועד כמה
הוא מופרע על ידי אלמנטים
שונים. לכל מקום יש
נוסחאות משלו.
כך לדוגמה, שתי ערים
שהתברכו בנופים רבים הן
חיפה וירושלים, שמהן ניתן
להשקיף מדירות רבות
לוואדיות. מתברר שתושבי
שתי הערים הללו אינם
מעריכים את הסוג הזה של
הנוף. המתווך כרמל עדה
מסוכנות סנצ'ורי 21 בחיפה
מתלונן כי חיפאים כמעט
שאינם מחשיבים נוף של
ואדיות, שנשקף מבתים רבים
שעל הכרמל, כנוף של ממש.
"אם אין ים, אין נוף,
למרות שנופים לוואדיות
כוללים כל כך הרבה ירוק,
שהיה נחשב לאוצר בכל מקום
אחר בארץ", הוא מתלונן.
בירושלים הדברים דומים.
נוף שאינו נשקף לעיר
העתיקה - אינו נוף. |
דירות
בחיפה: החוף המערבי ולא
המפרץ
|
וכלל נדל"ני נוסף בחיפה:
נוף לכיוון החוף המערבי
נחשב לטוב יותר מאשר נוף
לכיוון מפרץ חיפה, אולי
עקב הזהות התדמיתי בין
מפרץ חיפה לבין זיהום
אוויר. וכך, בחלק החדש של
שכונת נוה שאנן, שממנה
נשקף נוף מדהים לכיוון
המפרץ, הגליל, החרמון
ובימים בהירים במיוחד גם
הרי הלבנון, מחירי הדירות
נמוכים, למרות שמדובר
בפרויקטים חדשים יחסית.
מקרה חריג הוא הרחוב
היוקרתי יפה נוף, הפונה
למפרץ, שמחירי הדירות שבו
הפונות לים יכולים לעלות
ב-30%-10% יחסית לדירות
ללא נוף.
לתל אביב יש את "התמחור
הנופי" שלה: מחירי דירות
יכולים לקפוץ ב-40% עבור
נוף ישיר לים, ועבור נוף
חלקי ניתן לגבות כ-10%
יותר ממחיר דירה רגילה.
זכיין רימקס אינטגריטי
בתל אביב, יזהר שרעבי,
מספר שדירות ברחוב בני דן
והרב קוסובסקי בשיכון
בבלי, הפונות לנחל
הירקון, יקרות ב-15%-10%
מדירות דומות באזורן.
בירושלים מחירי הדירות
יכולים לעלות ב-20%-15%
אם יש נוף לעיר העתיקה,
ואם בנוסף גם קיימת
קירבה, או נוף פנורמי,
המחירים יכולים לעלות
בהרבה יותר. כאן חשוב
להדגיש כי מדובר בדירות
סטנדרטיות ולא בדירות
המיוחדות שתושבי חוץ
קונים במיליוני דולרים. |
|
