בנייה עצמית - מס רכישה מגרש לבנייה עצמית ועוד נקודות
מס רכישה מגרש לבנייה עצמית הוא רק אחד השיקולים בשאלה אם להעדיף רכישת מגרש ולבנות את הבית בעצמכם, או אם לקנות בית מוכן מקבלן, צריך לבחון גם בשיקולים משפטיים ומיסויים, למשל, מס רכישה על מגרש, או מס רכישה על קרקע לבנייה עצמית וכמובן מס שבח, מע"מ וכו' ,עו"ד שי עמית
לעיתים עומדת בפני מי שמעונין לרכוש בית צמוד קרקע האפשרות לבחור בין שתי חלופות: רכישת מגרש והתקשרות עם קבלן שיבנה עבורו את הבית או לחלופין, רכישה בעסקת חבילה את הבית שנבנה על המגרש. ברשימה זו ננסה לעמוד על היתרונות והחסרונות בכל אחת מהאפשרויות הללו, בעיקר שאלות מיסוי, שיכול להגיע לעשרות אחוזים.
מס רכישה מגרש לבנייה עצמית
מס רכישה על קרקע לבנייה עצמית היא סוגיה חשובה. רכישת מגרש מחוייבת במס רכישה של 5% על מחירו הכולל של המגרש, אך מרכיב הבניה שיוזמן אצל הקבלן אינו מחוייב במס רכישה. לעומת זאת, רכישת בית כולל המגרש, תחוייב במס רכישה על כל מחיר העסקה, אם כי מס מדורג בהתאם לנתונים של כל רוכש ורוכש. אם אין לרוכש דירה נוספת, אזי המס מדורג - בין 0%, דרך 3.5% , 5% ועד 10%; אם יש לו דירה נוספת, יחולו רק מדרגות של 8% ו- 10%. לכן, לעתים יהיה עדיף לשלם מס רכישה מגרש לבנייה עצמית, על פני מס רכישה ליחידת דיור.
רכישת מגרש ושאלת המע"מ
רכישת בית מקבלן או חברה יזמית מחייבת בתשלום מס ערך מוסף על כל מחיר העסקה ואילו רכישת מגרש מאדם פרטי תהיה פטורה ממע"מ והרוכש יחוייב לשלם מע"מ רק על שירותי הבניה שיזמין מהקבלן. יש לזכור כי מס רכישה על קרקע לבנייה עצמית, חל על המחיר המלא - כולל מע"מ, כך שכל הקטנת חבות במע"מ מקטינה גם את חבות מס הרכישה.
היטל השבחה על רכישת מגרש
חוק התכנון והבניה מטיל במקרים של מימוש זכויות בניה היטל השבחה. יחד עם זאת, החוק מעניק פטור מסויים "לשימוש עצמי", כאשר בעל המגרש בונה לעצמו בית בו הוא מתחייב להתגורר, כאשר הפטור מוגבל לבניה של 120 מ"ר.
כך ניתן במקרים מסויימים לנטרל את כל היטל ההשבחה או לפחות את חלקו הגדול, כאשר בונים על מגרש שרכשתם. מנגד, הקבלן לא יוכל לנצל פטור זה, מאחר והוא מוגבל כאמור לשימוש עצמי ואינו מכוון לבניה למטרת מכירה ע"י קבלן. מובן שהקבלן מגלם את מחיר היטל ההשבחה שהוא נאלץ לשם במחיר הבית.
הזכויות המשפטיות
כאשר רוכשים מגרש בשלב ראשון, אזי קיימת עסקה נפרדת של רכישת זכויות משפטיות על המקרקעין, וסביר להניח כי הבעלות והחזקה יועברו לרוכש בטרם יתחיל את הבניה. כך למעשה, מבטיח הרוכש כי הבעלות במגרש שלו והוא אינו תלוי בקבלן ובסיום הבניה לצורך רכישת הזכויות המשפטיות בקרקע עצמה.
לעומת זאת, רכישת בית מקבלן, מהווה גם רכישה במקביל של הזכויות המשפטיות על הקרקע, והיא תלויה ומסתיימת רק לאחר סיום הבניה. במקרה זה עומד בפני הרוכש הסיכון כי הסתבכות בבניה או חובות של הקבלן לרשויות התכנון והבניה, לרשות המקומית או לרשויות המס, יכולים לעכב את העברת הזכויות המשפטיות על שם הרוכש.
מימון וסיכון
מס רכישה מגרש לבנייה עצמית הוא רק ההתחלה. כאמור, רכישת מגרש בשלב ראשון מהווה עסקה בפני עצמה והמימון שלה סביר שיסתיים לפני תחילת הבניה, שכן הקונה לא יוכל לקבל את החזקה על המגרש לפני שסיים לשלם למוכר המגרש את מלוא התמורה. כך גודר לעצמו הרוכש את המימון על חלקה הראשון של העסקה ולאחר שהסתיימה עסקת רכישת המגרש, הכסף שהשקיע הרוכש ברכישת המגרש כבר אינו נמצא בסיכון, מאחר והמגרש עבר לבעלותו.
מאידך, רכישת בית מקבלן תבוצע במימון מדורג ופרוס על פני כל התקופה שבין חתימת הסכם הרכישה לבין סיום הבניה, בהתאם למוסכם בין הצדדים ולמעשה הרוכש נמצא בסיכון מסויים כי הוא משלם תשלומים על חשבון, עוד בטרם הועברו לבעלותו הזכויות על הקרקע. הקבלן מחוייב להגן על כספי הרוכש בהתאם להוראות חוק המכר, אך מדובר בהגנה מוגבלת בלבד.
אחריות לטיב הבניה
חוק המכר דירות קובע סטנדרטים מסויימים של אחריות שעל הקבלן להעניק לבית שנבנה, לתקופות בדק ואחריות המוגדרות בחוק. אין ספק כי לאחריות זו ערך לא מבוטל והיא מעניקה שקט מסויים לרוכש הבית כי תיקון תקלות שיצוצו יהיו באחריות הקבלן. לעומת זאת, הזמנת שירותי בניה מקבלן על מגרש בבעלות הרוכש, אינה כפופה לחוק המכר דירות, ובמקרה זה האחריות שיתן או לא יתן הקבלן תהייה בהתאם למה שיוגדר בין הצדדים בהסכם, ולא מעבר לכך.
רכישת מגרש - רווח קבלני ויזמי
קבלן שמוכר בית מגלם בעסקה את הרווח הקבלני שלו וכן רווח יזמי, שמשקף את ההשקעה והסיכון ברכישת המגרש, פיתוחו והבאתו למצב שניתן לבנות עליו את הבית בסופו של תהליך. מובן כי רווח זה ניתן לחסוך בשלב רכישת מגרש, אם מבצעים באופן עצמי את מלאכת הייזום והבניה.
אז מה עדיף?
ראשית, לא תמיד קיימת אפשרות בחירה היות שאחד הגורמים שיובילו בסופו של דבר להחלטה יהיו מיקום המגרש או הבית, ולא בהכרח בכל מיקום נתון תהייה בחירה בין שתי האפשרויות שהועלו. בנוסף, כל אחד והעסקה שמתאימה לו.
גם אם רכישת מגרש בנפרד ובניה בנפרד יכולה להוזיל עלויות, ברור כי הדבר יהיה כרוך ביותר טירדה והשקעה של שעות עבודה מצד הרוכש, מה גם שלא לכולם גישה, ידע ומומחיות בתחום הבניה, שהעדרם יכול להוביל להסתבכויות בלוח זמנים והגררות לעלויות גבוהות במקום קיצורי דרך וחסכון בכסף.
מאמר נוסף על בנייה עצמית
הכותב הוא עורך דין המתמחה בנדל"ן