קניית דירה על הנייר - מלכודות והגנות
קניית דירה על הנייר מקבלן, כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט, לעיתים קרובות אף כאשר טרם הונחה ולו לבנה אחת על הקרקע, ולא נחפר עדיין כל רגב עפר, אמורה להוזיל את העסקה ולהבטיח את מקומכם במקרה של פרויקט מבוקש במיוחד. אבל יש גם מלכודות לא מעטות. על הסכנות וההגנות המשפטיות,עו"ד שי עמית
לנקודה הספציפית על ציר הזמן שבין היות הדירה דירה על הנייר בלבד, לבין מצב בו הפרויקט כבר גמור ומאוכלס בחלקו, יש השלכות רבות על ההחלטה להתקשר בהסכם לרכישת דירה, חלקן מסחריות וחלקן משפטיות. ברור כי כשמדובר על קניית דירה על הנייר, הסיכון שלוקח על עצמו רוכש הדירה גדול באופן משמעותי לעומת מצב בו הפרויקט כבר קיים. ראשית, האפשרות של הקונה להתרשם מהמבנה באופן מוחשי אינה קיימת, ועליכם להפעיל מיומנות ודמיון כדי להתרשם כיצד יראה הבנין עפ"י התוכניות והפרוספקטים בלבד.
מעבר לעובדה כי לא כולם מסוגלים לצייר בעיני רוחם כיצד יראה בנין לפי תוכניות בלבד, יש לזכור כי הדמיות ממוחשבות שמוצגות על-ידי אנשי השיווק של הקבלן, מציגות את המבנה באופן שנקודות התורפה שלו אינן חשופות ותמיד תצטייר תמונה ורודה יותר מאשר הבניה בפועל.
כמו כן, ברור כי אין כל אפשרות להתרשם מטיב הבניה מהדמיית מחשב מדוייקת וסטרילית.התמורה, היא על פי הבטחת הקבלן, מחירים נמוכים יותר.
קניית דירה על הנייר - חשש לאי התאמה מהותית
אמנם בתי המשפט כבר נתנו דעתם למצבים בהם היו הבדלים משמעותיים בין הצגת הפרויקט בפרוספקטים ובהדמיות המוצגות על-ידי אנשי השיווק ואשר אינם מצורפים לאחר מכן לחוזה המכר עצמו, ונקבע כי במקרים מסויימים מדובר בהטעיה פסולה המזכה את הרוכש בסעדים משפטיים כנגד הקבלן, אולם זה כאשר הצגת הדברים לקתה בחוסר התאמה משמעותי, ולא ב"קוסמטיקה עדינה" שנתפסת עדיין בגדר הלגיטימי.
ברשימות הקודמות עמדנו על בדיקות מסוימות שיש לבצע טרם רכישת דירה, וחלקן חשובות גם במקרה של דירת קבלן באופן כללי, ודירה על הנייר באופן פרטני. לדוגמא, חשוב לבקר בעיריה ולעיין בתב"ע החלה על האזור בו עתיד להבנות הבנין, כדי למנוע הפתעות לא נעימות בעתיד.
כדאי לבקר בפרויקטים אחרים שאותו קבלן כבר בנה וסיים את בנייתם, על-מנת להתרשם מאיכות וטיב הבניה. חשוב לנסות לעמוד על המוניטין של הקבלן ואין ספק שלמוניטין יש חשיבות רבה כאשר רוכשים דירה על הנייר, תוך ציפיה שהקבלן הינו בעל היכולת לבצע את ההתחייבויות שלו, לבנות את הפרויקט ולמסור את הדירה במועד.
יש להדגיש כי אפילו אם מדובר על קניית דירה על הנייר, חשוב לראות את היתר הבניה לפרויקט, ממנו אפשר לקבל אינפורמציה חשובה בקשר לבניה והתנאים בהם אמור הקבלן לעמוד. לא מומלץ לחתום על הסכם לרכישת דירה שטרם הוצא בגינה כל היתר בניה, ולו חלקי בלבד.
הכותב הוא עורך דין המתמחה בנדל"ן