מי משלם מס שבח
כל איש עסקים מתחיל יודע כי עסקאות רבות קמות ונופלות על הסוגייה - מי משלם מס שבח. הדבר נכון גם לאנשים פרטיים שרוצים למכור או לרכוש דירה, ומה שמענין אותם זה כמה תעלה להם בסך הכל הדירה - אם האם קונים - וכמה ישאר להם מהתמורה - אם הם מוכרים. עו"ד שי עמית
עיסקאות מכר דירה נתפסות ברשת המס בשני אופנים עיקריים: מס שבח המוטל על מוכר הדירה ומס רכישה המוטל על רוכש הדירה. לפני שנרחיב מעט על כל אחד מהשניים, ראוי לציין כי קיים גם מס מכירה, חליפו הלא יוצלח של מס הרכוש, אולם בנוגע למרבית דירות המגורים מתקיימים תנאי פטור כך שלא נעסוק במס המכירה ברשימה זו.
מס השבח הוא מס פרוגרסיבי המוטל על ההפרש בין מחיר הרכישה של הדירה, בתוספת עליית המדד והוצאות שהוצאו לצורך רכישת הדירה והשבחתה, לבין מחיר המכירה של הדירה. גובה המס, כגובה מס ההכנסה השולי שמשלם המוכר, ולאחר הרפורמה במיסוי מקרקעין, הרי שהמוכר ישלם מס בשיעור 25% על התקופה שלאחר 7.11.2001.
מי משלם מס שבח - לא בעל דירה אחת
המחוקק ראה לנכון להבטיח מצב בו תא משפחתי שלו דירת מגורים אחת לשימושו העצמי, יוכל להחליף תמיד את הדירה בדירה אחרת, קטנה או גדולה, מרוחקת או קרובה, מבלי שישולם מס שבח. מערכת שלמה של פטורים מאפשרת עיסקאות אלה, אפילו בתדירות גבוהה. חשוב לדעת כי החוק מתיחס לתא משפחתי, היינו זוג וילדים עד גיל 18, כך שלא ניתן לחלק דירות בין בני המשפחה, באופן שכל אחד ימכור בפטור דירה אחת. החישוב הוא במצטבר לתא כולו.אין בכוונתי ברשימה זו לעמוד על כל אחד מהפטורים, תנאיו והכדאיות בניצולו, מאחר ומדובר בנושא מורכב, שפקטורים רבים משפיעים עליו ויהיה זה בלתי אחראי להעביר בקליפת אגוז אינפורמציה פרטנית בענין זה. באופן כללי ניתן לומר כי קיימים פטורים "רגילים", שהבולטים בהם הינם פטור למכירת דירה אחת לארבע שנים, ופטור לדירה יחידה (לאדם שלו דירה אחת בלבד לפי הגדרת החוק), וכן פטורים "מיוחדים", למקרים ספציפיים, כגון מכירת דירה שהתקבלה אגב ירושה.
מומלץ לנסות לנתב את המכירה כך שיעשה שימוש בפטור המיוחד המתאים לנסיבות המקרה, וזאת כדי לשמור את האפשרות לנצל את הפטורים הרגילים בנוסף לפטור המיוחד. הדבר נכון בעיקר לאלו מביננו להם יותר מדירה אחת בבעלותם. , ישנם מקרים רבים בהם יהיה זה נכון שלא להשתמש כלל בפטור כלשהו במכירת דירה, ולערוך שומה לפיה הדירה הנמכרת כלל לא צברה רווח, אלא מחיר המכירה נמוך ממחיר הרכישה וההוצאות שניתן להעמיס עליו.
כך, שוב, נשאיר לעצמנו גמישות יתר במכירת דירה אחרת בפטור. כדי לשמור על אפשרות ריאלית לעשות כן, כדאי לשמור על קבלות שהוצאתם כאשר רכשתם את הדירה, לדוגמא: תשלום לעורך הדין, למתווך, לשיפוצניק, תשלום בגין הוספת מיזוג מרכזי עם השנים או החלפת תריסים וכיוצא באלה הוצאות שהשביחו את מצב הדירה. את כל ההוצאות, כאשר הן מוצמדות למדד, תוכלו להגיש לרשויות המס כדי שיוכרו לכם בעת המכירה, וזאת אם בחרתם לא לבקש פטור.
הפרדת העיסקה, להוזלת מס הרכישה
בצידה השני של העיסקה ניצב רוכש הדירה עליו חל מס הרכישה, שהינו מס מחזור, בלתי צודק לכל הדעות, אשר גורם למוטיבציה שלילית לבצע חילופי דירות באופן חופשי. מס הרכישה מורכב ממדרגות. מדרגות המס מתעדכנות אחת לשנה. מס הרכישה מוטל על רכישת הדירה, משמע, המקרקעין, ולכן ניתן לעשות תכנון מס פשוט יחסית ולגיטימי, כאשר מפרידים את העיסקה לשני חוזים נפרדים:אחד לרכישת הדירה עצמה, והאחר לרכישת מטלטלין הקיימים בפועל בדירה, כולל מזגנים, ארונות, ריהוט, מכשירי חשמל במטבח, תנורים וכו'. כל עוד מדווחים על שני החוזים לרשויות המס, ולא מגזימים בעלות שמיחסים למטלטלין, הדבר מקובל על רשויות המס ויכול לחסוך אלפי שקלים במס. סוף מעשה במחשבה תחילה, אל תערכו עיסקה לפני שבדקתם היטב את חבויות המס והאפשרות לקבל פטור או להפחית את המסים.
הכותב הוא עורך דין המתמחה בנדל"ן