לפרטים ולרכישת המדריך חזרה לעמוד הבית
דירות למכירה מחשבון משכנתא שיפוץ כונס נכסים מדור משפטי ביטוח משכנתא נסח טאבו הובלות בית

לוח תשלומים לרכישה מקבלן

עסקה לרכישת דירה נבדלת מעסקאות אחרות בפרמטרים רבים, כאשר המרכזיים שבהם הינם, מורכבות העסקה, סכומי הכסף המעורבים ואופן ביצוע התשלום.
שי עמית
בניגוד לעסקאות אחרות, בהן עובר נכס מיד ליד, כאשר מדובר בנכס כמו דירה, הרי שתהליך המכר בדרך כלל ארוך יותר, ובדרך כלל התשלום אינו משתלם בבת אחת אלא נפרס על פני תקופה שתחילתה במועד חתימת חוזה הרכישה וסיומה במועד מסירת החזקה והעברת הזכויות.
לכל אחד מהצדדים בעסקה ישנם סיכונים שונים, אולם אין ספק כי הקונה נמצא בסיכון גבוה יותר, היות ובמועדי התשלום שעד למועד המסירה, הוא משלם כספים כאשר הדירה אינה בחזקתו והיא ממשיכה להיות רשומה על שם המוכר.
הגנות ובטחונות לכל תשלום
לפיכך, חשוב מאוד מצידו של הקונה ליצור לוח תשלומים שישקף לא רק את יכולתו הכלכלית לשלם את התמורה לאורך ציר זמן נתון, אלא שלוח התשלומים יכלול גם מערכת של הגנות ובטחונות ביחס לכל סכום כסף שעובר.
התשלום הראשון מתבצע בדרך כלל במועד חתימת החוזה, וכן נהוג כי לאחר ביצוע התשלום הראשון רשאי הקונה לרשום הערת אזהרה לטובתו על הדירה. לכאורה, אין בעיה, חותמים על החוזה, הקונה משלם (בדרך כלל בשיק בנקאי), ולאחר יום או יומיים הולך הקונה לטאבו ורושם הערת אזהרה. כך, קיים פרק זמן של יום או יומיים, בהם הקונה שילם למוכר כסף, ואין לו למעשה כל הגנה על כספו, למעט ההתחייבות החוזית. בחלל זמן זה יכול הקונה למצוא עצמו עם משכנתא או הערת אזהרה של קונה קודם או עיקול, וכיצא באלה "פגמים" שלא היו כאשר בדק לאחרונה בטאבו את מצב הרישום.
התשלום הראשון - רק כנגד הערת אזהרה
כדי ליצור מצב בו אין ולו רגע אחד בו כספי הקונה אינם מובטחים בהערת אזהרה "נקיה", רצוי לשלם את התשלום הראשון אך ורק כנגד רישום הערת אזהרה, וזאת אם קובעים מסירת השיק בטאבו עם רישום ההערה או הפקדת השיק בנאמנות עד לרישום ההערה.
נתון נוסף שיש לבחון, הינו מה יתרת סכום המשכנתא שרשם המוכר על הנכס - בהנחה כי יש למוכר משכנתא. יש לדרוש עוד טרם החתימה על חוזה הרכישה אישור מקורי מהבנק למשכנתאות שהעניק למוכר את המשכנתא, אישור שמעיד על יתרת ההלוואה נכון ליום הוצאת האישור. לנתון זה חשיבות גם בקביעת קצב התקדמות התשלומים. לדוגמא: דירה ששוויה 1,000,000 ש"ח ועליה רשומה משכנתא שנטל המוכר בזמנו, שיתרתה ליום חתימת ההסכם הינה 600,000 ש"ח. במקרה זה יהיה זה בלתי נבון מצדו של הקונה, לשלם למוכר סכום העולה על 400,000 ש"ח, לפני שהמוכר יסיר את המשכנתא או יגרור אותה, שכן במקרה של הפרת הסכם מצד המוכר, יקשה על הקונה לקבל את מלוא כספו חזרה, שכן הבנק רשאי לגבות מהמוכר את סכום המשכנתא לפני כל החזר לקונה.
כדאי כמובן, לקחת מקדם ביטחון ולהשאיר שוליים של לפחות 20% משווי הדירה, כי סכום המשכנתא יכול לתפוח במקרה של הפרת הסכם ההלוואה של המוכר עם הבנק ושווי הדירה במימוש מהיר יכול להיות נמוך באופן ניכר משווי השוק שלה.
שמירת סכום בנאמנות עד להשלמת כל חובות המוכר
לוח התשלומים מסתיים בתשלום שבא כנגד מסירת החזקה, וחשוב שיותנה גם בהעברת הזכויות המשפטיות על שם הקונה, משמע, לפחות חלק מהתשלום האחרון, יוחזק בנאמנות עד לרישום הזכויות על שם הקונה.
לענין זה כדאי לשמור חלק מהתשלום האחרון, להבטיח כי המוכר ימציא לקונה את כל אישורי המסים שעליו להמציא במועד מסירת החזקה, כמו אישור מס שבח ואישור המעיד על תשלום מלוא המסים וההטילים העירוניים. ללא אישורים אלה, לא ניתן לבצע העברת זכויות, ובמקרה שיתגלה חוב, אף אם המוכר עצמו לא היה מודע לו, כדאי שיהיה למוכר תמריץ לסלק מיידית את החוב, תמריץ בדמות הקפאת חלק מכספי התמורה.
כאמור, כל נקודה בלוח התשלומים דורשת התייחסות רלוונטית, והדבר משתנה מעסקה לעסקה, בהתאם לצרכים והנתונים של המוכר והקונה גם יחד. הדוגמאות שהובאו ברשימה זו מהוות רק חלק מהפתרונות האפשריים, וכדאי להיוועץ עם עורך הדין שלכם לפני שאתם מסכמים סופית את לוח התשלומים עם הצד האחר, גם אם נראה לכם כי מדובר בנתון מסחרי שאינו דורש התיחסות משפטית.
הכותב הוא עורך דין המתמחה בנדל"ן
שלח מייל לשי עמית
חזרה לשער המדור המשפטי

דף הזהב - כל ההטבות

כנסו ותהנו מכל ההצעות וההטבות החמות בתחום הנדל"ן

מחשבון משכנתא

בקרת מבנים וליקויי בנייה:
חובה עם קבלת הדירה
זכרון דברים
הזכויות המשפטיות בדירה
הבדיקות החשובות בעיריה
מס שבח ומס רכישה
העברת החזקה בדירה
לוח התשלומים הנכון
עמותות לבנייה עצמית
בנייה עצמית או רכישה מקבלן
מי מחזיק בקרקע שעליה בונה הקבלן
רכישת דירה הנייר - הסיכונים וההגנות
סוגי הבטחונות שהקבלן יכול להציע
ערבות חוק המכר - על מה להקפיד
הפרת חוזה מצד הקבלן
תשלום דמי תיווך למספר מתווכים
קניית דירה בחברת גוש חלקה
אודות & תודות | כתוב לנו | פרסם באתר | הרשמה למבצעים | לקניית המדריך לרכישת דירה |