לוח תשלומים בקניית דירה
בתהליך קניית דירה מקבלן תשלומים הם חלק מהותי. בכלל, לוח תשלומים בקניית דירה, גם יד שניה, נועד להבטיח את מצב הקונה. ככלל, עסקה לרכישת דירה נבדלת מעסקאות אחרות בפרמטרים רבים, כאשר המרכזיים שבהם הינם, מורכבות העסקה, סכומי הכסף המעורבים ואופן ביצוע התשלום. עו"ד שי עמית
בניגוד לעסקאות אחרות, בהן עובר נכס מיד ליד, כאשר מדובר בנכס כמו דירה, הרי שתהליך המכר בדרך כלל ארוך יותר. לוח תשלומים בקניית דירה הוא חלק מההסכם. ובדרך כלל התשלום אינו משתלם בבת אחת אלא נפרס על פני תקופה שתחילתה במועד חתימת חוזה הרכישה וסיומה במועד מסירת החזקה והעברת הזכויות.
לכל אחד מהצדדים בעסקה ישנם סיכונים שונים, אולם אין ספק כי הקונה נמצא בסיכון גבוה יותר, היות ובמועדי התשלום שעד למועד המסירה, הוא משלם כספים כאשר הדירה אינה בחזקתו והיא ממשיכה להיות רשומה על שם המוכר. בתהליך קניית דירה מקבלן תשלומים אפילו חשובים יותר, כי הסיכון גדול יותר.
לוח תשלומים בקניית דירה - מספק הגנות ובטחונות
לפיכך, חשוב מאוד מצידו של הקונה ליצור לוח תשלומים שישקף לא רק את יכולתו הכלכלית לשלם את התמורה לאורך ציר זמן נתון, אלא שלוח התשלומים יכלול גם מערכת של הגנות ובטחונות ביחס לכל סכום כסף שעובר. התשלום הראשון מתבצע בדרך כלל במועד חתימת החוזה, וכן נהוג כי לאחר ביצוע התשלום הראשון רשאי הקונה לרשום הערת אזהרה לטובתו על הדירה.
לכאורה, אין בעיה, חותמים על החוזה, הקונה משלם (בדרך כלל בשיק בנקאי), ולאחר יום או יומיים הולך הקונה לטאבו ורושם הערת אזהרה. כך, קיים פרק זמן של יום או יומיים, בהם הקונה שילם למוכר כסף, ואין לו למעשה כל הגנה על כספו, למעט ההתחייבות החוזית. בחלל זמן זה יכול הקונה למצוא עצמו עם משכנתא או הערת אזהרה של קונה קודם או עיקול, וכיצא באלה "פגמים" שלא היו כאשר בדק לאחרונה בטאבו את מצב הרישום.
התשלום הראשון - רק כנגד הערת אזהרה
כדי ליצור מצב בו אין ולו רגע אחד בו כספי הקונה אינם מובטחים בהערת אזהרה "נקיה", רצוי לשלם את התשלום הראשון אך ורק כנגד רישום הערת אזהרה, וזאת אם קובעים מסירת השיק בטאבו עם רישום ההערה או הפקדת השיק בנאמנות עד לרישום ההערה.
נתון נוסף שיש לבחון במסגרת לוח תשלומים בקניית דירה, הינו מה יתרת סכום המשכנתא שרשם המוכר על הנכס - בהנחה כי יש למוכר משכנתא. יש לדרוש עוד טרם החתימה על חוזה הרכישה אישור מקורי מהבנק למשכנתאות שהעניק למוכר את המשכנתא, אישור שמעיד על יתרת ההלוואה נכון ליום הוצאת האישור.
לנתון זה חשיבות גם בקביעת קצב התקדמות התשלומים. לדוגמא: דירה ששוויה 1,000,000 ש"ח ועליה רשומה משכנתא שנטל המוכר בזמנו, שיתרתה ליום חתימת ההסכם הינה 600,000 ש"ח. במקרה זה יהיה זה בלתי נבון מצדו של הקונה, לשלם למוכר סכום העולה על 400,000 ש"ח, לפני שהמוכר יסיר את המשכנתא או יגרור אותה, שכן במקרה של הפרת הסכם מצד המוכר, יקשה על הקונה לקבל את מלוא כספו חזרה, שכן הבנק רשאי לגבות מהמוכר את סכום המשכנתא לפני כל החזר לקונה.
כדאי כמובן, לקחת מקדם ביטחון ולהשאיר שוליים של לפחות 20% משווי הדירה, כי סכום המשכנתא יכול לתפוח במקרה של הפרת הסכם ההלוואה של המוכר עם הבנק ושווי הדירה במימוש מהיר יכול להיות נמוך באופן ניכר משווי השוק שלה.
שמירת סכום בנאמנות עד להשלמת כל חובות המוכר
לוח תשלומים בקניית דירה מסתיים בתשלום שבא כנגד מסירת החזקה, וחשוב שיותנה גם בהעברת הזכויות המשפטיות על שם הקונה, משמע, לפחות חלק מהתשלום האחרון, יוחזק בנאמנות עד לרישום הזכויות על שם הקונה.
לענין זה כדאי לשמור חלק מהתשלום האחרון, להבטיח כי המוכר ימציא לקונה את כל אישורי המסים שעליו להמציא במועד מסירת החזקה, כמו אישור מס שבח ואישור המעיד על תשלום מלוא המסים וההטילים העירוניים. ללא אישורים אלה, לא ניתן לבצע העברת זכויות, ובמקרה שיתגלה חוב, אף אם המוכר עצמו לא היה מודע לו, כדאי שיהיה למוכר תמריץ לסלק מיידית את החוב, תמריץ בדמות הקפאת חלק מכספי התמורה.
כאמור, כל נקודה בלוח התשלומים דורשת התייחסות רלוונטית, והדבר משתנה מעסקה לעסקה, בהתאם לצרכים והנתונים של המוכר והקונה גם יחד. הדוגמאות שהובאו ברשימה זו מהוות רק חלק מהפתרונות האפשריים, וכדאי להיוועץ עם עורך הדין שלכם לפני שאתם מסכמים סופית את לוח התשלומים עם הצד האחר, גם אם נראה לכם כי מדובר בנתון מסחרי שאינו דורש התיחסות משפטית.
הכותב הוא עורך דין המתמחה בנדל"ן