זכרון דברים למכירת דירה - מדריך
רבים מתפתים לחתום על זכרון דברים למכירת דירה, או במקרה שאתם בצד הקונה - זכרון דברים לקניית דירה. הבעיה היא שרבים אינם מבינים את ההשלכות הכבדות שיש למסמך זה - שהוא בעל תוקף משפטי, גם אם בוצע על ידי הקונה והמוכר בלבד ונחתם על מפית..מדריך עו"ד שי עמית
במצוקה בה מצוי ענף הנדל"ן זה שנים ארוכות, גוברת להיטות מוכרים וקוני דירות לסגור עיסקה לא בלחיצת יד והבטחה ג'נטלמנית, אלא במסמך כתוב, שיעיד לכאורה על רצינות הצדדים
- זכרון דברים למכירת דירה. לעיתים, אף נדרש הקונה למסור שיק "על חשבון" מחיר הדירה. המוכר מעונין לדעת כי מצא קונה שלא יברח לטובת עיסקה טובה יותר, והקונה רוצה לקבע את מחיר המציאה שהשיג אחרי לחץ רב על המוכר.
אבל, לפני שאתם ממהרים לחתום, חשוב לדעת מספר דברים. ראשית, הדין והפסיקה רואים זכרון דברים כחוזה לכל דבר ועניין, וזאת כאשר הוא כולל התייחסות מפורשת לזהות הנכס, זהות הצדדים, מחיר העיסקה, מועדי תשלום, חלוקת חבויות המס וכיוצא באלה פרטים. אף אם חסר פרט כלשהו, בית המשפט רשאי להשלימו במקרה בו תוגש תביעה לאכיפת זכרון דברים, ובלבד שברור כי הצדדים גמרו אומר להתקשר בעיסקה מחייבת, כלומר - ביטול זכרון דברים אינו מובן מאליו.
זכרון דברים למכירת דירה הוא המועד הקובע לרשויות המס
רבים מוסיפים במסמך זכרון דירה למכירה סעיף הקובע כי הסכם מפורט יחתם תוך מספר ימים או שבועות, אולם חשוב לדעת כי בדרך כלל אין בכך כדי לשלול מתוקפו העצמאי של זכרון הדברים. גם רשויות המס רואות במועד עריכת זכרון דברים לקניית דירה המועד הקובע וקיימת חובת דיווח למס שבח על כל זכרון דברים שנחתם, אף אם לאחריו לא יצאה לפועל עיסקה.במקרה זה יש להודיע על ביטול עיסקה למס שבח, כדי להמנע מחבות במס על עיסקה שלא נערכה. יש לזכור כי את מס השבח ומס הרכישה בגין עיסקת מקרקעין יש לשלם תוך 50 יום מיום העיסקה, ומאחר ומבחינת רשויות המס יום העיסקה הוא יום זכרון הדברים, הרי שגם אם רק חודש לאחר זכרון הדברים נחתם הסכם מכר, הרי שאת המס יש לשלם בהתיחס למועד חתימת זכרון הדברים המוקדם.
מרבית המשפטנים ממליצים שלא לחתום על זכרון דברים למכירת דירה, או מקרקעין אחרים. לרוב האנשים זוהי העיסקה הגדולה ביותר שהם עושים בחייהם מבחינת המחיר, ומאחר ומדובר בעיסקה מורכבת, שבה התנאים המסחריים מושפעים באופן ניכר וישיר מנתונים רבים שחלקם משפטיים, כגון: האם הנכס משועבד? האם קיימים חובות מס או אחרים בגינו? האם הקונה זקוק למשכנתא לרכישתו? מה מועד הפינוי והאם הוא מותנה ברכישת דירה אחרת לשימוש המוכר או במכירת הדירה הקיימת של הקונה? כיצד יובטחו כספי הקונה (הערת אזהרה, נאמנות וכו') ? ופרמטרים רבים הדורשים מומחיות, בדיקה וליבון קודם להסכמה אפילו על ענין המחיר, שלכאורה הוא המרכזי ביותר עבור הצדדים.
זכרון דברים לרכישת דירה: חובה סעיף מילוט
התפתם לחתום על זכרון דברים לקניית דירה? אל תוותרו על סעיף מילוט. לדוגמה: אם קיימת תב"ע המגדילה את הזכויות בגין הדירה הנמכרת וקיימת חבות גבוהה בהיטל השבחה, והמוכר לא בדק זאת ולא היה מודע לכך במועד עריכת זכרון הדברים, יתכן מאוד כי מהמחיר שחשב המוכר שיקבל, ישאר לו ב"נטו" פחות כסף, מאחר והוא ידרש לשלם את היטל ההשבחה האמור.
לעיתים עיסקה מסויימת בנתונים הספציפיים של הצדדים אינה יכולה כלל לצאת לפועל. לדוגמה: אם על הדירה רשומה משכנתא של המוכר שאין ביכולתו להסירה או לגרור אותה, אלא רק בסמוך למועד מסירת החזקה לקונה, ואותו קונה מעונין לממן את חלק הארי של מחיר הדירה במשכנתא שיקח בעצמו וזאת כבר מהתשלומים הראשונים, יכול מאוד להיות שמדובר בעיסקה שהקונה לא יכול לעמוד בה. אם הקונה חתם על זכרון דברים לרכישת דירה שקובע לוח תשלומים בלתי מותנה באפשרות לקחת משכנתא, הוא יכול למצוא עצמו מפר חוזה מבלי שיש לו סעיף מילוט ראוי, והוא יאלץ לשלם פיצוי בגין הסכמת המוכר לבטל את החוזה/ זכרון הדברים.
יש להיזהר במיוחד במצבים בהם אחד הצדדים, בדרך כלל המוכר או המתווך מטעמו, מציג "במקרה" זיכרון דברים מוכן בגין הנכס הנמכר, כאשר יש למלא רק את שמות הקונים והמחיר המוסכם. פעמים רבות יתכן וזהו מסמך שהוכן ע"י עורך דין מטעם המוכר, אשר שומר אך ורק על זכויות המוכר ויכול להפיל בפח קונה תמים שרק חשב שהוא חותם על מסמך שהוא מעין "הצהרת כוונות". לסיכום, מומלץ מאוד להמנע ככל האפשר מחתימה על זכרון דברים דירה - בין אם אתם מהצד של מכירת דירה או רכישת דירה.
יש לסכם תחילה בעל פה את התנאים המרכזיים ולהפנות את הכנת ההסכם הכתוב לעורכי הדין של הצדדים תוך זמן קצר. מנסיון, אמנם יתכן ועיסקות מסויימות לא יצאו לפועל לאחר שיבחנו לעומק בשלב שלאחר ההסכמה העקרונית, אך במקרים רבים עדיף לגלות זאת בזמן, מאשר להסתבך בעיסקה שאחד הצדדים אינו מעונין לקיימה כי לא נבדקו כראוי כל ההיבטים שלה.
הכותב הוא עורך דין המתמחה בנדל"ן