לפרטים ולרכישת המדריך חזרה לעמוד הבית
מדריך לקניית דירה בהנחה

שיפוצים

דירות למכירה

הובלות

כונס נכסים

מחשבון משכנתא

ביטוח משכנתא

קבוצת רכישה

מחירון דירות

דירה להשקעה: חישוב תשואה

קניית נכס להשקעה קוסמת לרבים. אבל משקיעים רבים לא יודעים כיצד לבצע חישוב נכון של התשואה שאותה הם יקבלו על הנכס.

השגיאה הנפוצה הראשונה היא הסתכלות על התשואה מול מחיר הנכס, בעוד שהחישוב האמיתי למשקיע צריך להיות ההכנסה נטו, מול ההון העצמי שהביא לעסקה. כלומר - תשואה שנתית על נכס להשקעה צריכה להיות כך:

ההכנסה היא סכום של ההכנסה משכר הדירה בתוספת לעליית ערך הנכס.

הוצאת מיסוי על נדל"ן להשקעה

ההוצאה - סך ההוצאות - עלויות מימון כלומר החזר הלוואה, ביטוח וכן עלויות נוספות - תחזוקה ושיפוצים. בנוסף, חשוב לזכור שישנן גם עלויות מיסוי על נדל"ן להשקעה - בין אם בארץ ובין אם מדובר על רכישת נדל"ן בארצות הברית או בארצות אחרות. אל תשכחו להפחית את המיסוי מתוך ההכנסה, או להוסיף ישירות לסעיף ההוצאה, כדי לקבל תוצאות אמת.

את התוצאה שנקבל מחיסור ההוצאה מהכנסה נחלק בהון העצמי שהבנו מהבית וכך נקבל את התשואה על ההון, שהיא הדרך הנכונה יותר לראות את הדברים ולהשוות מול מסלולי השקעה חלופיים - למשל להפקיד את ההון בפקדון או בקרן כלשהי.

מחשבון תשואה על נכס להשקעה

מחיר הנכס ברוטו 
הון עצמי לעסקה
סך הכנסה שנתית  
סך הוצאה שנתית  
עלייה בשווי הנכס (אחוז בשנה)  
שנים (למכירה או לסיום ההלוואה)  

קישורים ועזרים לשימוש במחשבון תשואה על דירה להשקעה

מחיר הנכס ברוטו

הכוונה לעלות הכוללת - כולל מס רכישה, דמי תיווך, שיפוץ להכנת הנכס להשכרה וכו'

הון עצמי לעסקה

כמה כסף אתם מביאים מהבית - כלומר הסכום שאותו יכולתם להשקיע באפיק חלופי.

סך הכנסה שנתית על הנכס להשקעה

ההכנסה משכר דירה - תחזית שנתית, כלומר, שכר חודשי כפול 12, אפשר גם לנכות 5%-10% כדי להיות בטוח, אם יש חשש שהדירה לא תניב תשואה - אלא תהיה פנויה בחלק מהתקופה.

סך הוצאה שנתית

מה העלויות הצפויות על הנכס: במידה ויש משכנתא וביטוח יש להזין אותם פה. אם אתם מעריכים בלאי קבוע - צביעה, תיקונים וכו', הוסיפו את הסכום לכאן. חישוב משכנתא תוכלו לבצע כאן: מחשבון משכנתא

עליית בשווי הנכס

הערכה באחוזים, בכמה יעלה שווי הנכס מדי שנה, אם אתם מבקשים להתעלם מנתון זה, השאירו את המספר 0. הערכה שמרנית מקובלת היא 1%

שנים

לכמה זמן תרצו לבצע את החישוב - לשנה, 5 שנים - מומלץ לבחור בעוגן כמו סוף תקופת הלוואה, או תקופה שבסופה אתם מתכוונים למכור את הנכס.
המדריך עם כל המידע הנחוץ לכם לפני ביטוח הנכס וביטוח החיים לכיסוי המשכנתא

מחשבונים נוספים

חזרה לדף המחשבונים של האתר, עם כל המחשבונים השימושיים הנוספים
אודות & תודות | כתוב לנו | פרסם באתר | הרשמה למבצעים | לקניית המדריך לרכישת דירה |