מחשבון תשואה על דירה להשקעה

ייתן לכם תשובה לשיקול מרכזי בקניית נכס להשקעה.  אבל משקיעים רבים לא יודעים איך מחשבים תשואה על ההון, או הנכס שלכם. אתם מוזמנים לבצע חישוב תשואה דירה, בעזרת המחשבון המופיע בעמוד זה. קיראו גם בהמשך העמוד הסבר כיצד להשתמש במחשבון.

באופן עקרוני מדובר על מחשבון תשואה על ההון, אלא שבנדל"ן יש שיקולים שונים שיש לקחת בחשבון. תשואה על דירה להשקעה צריכה למשל בתוכה חישוב תשואה משכירות, לצד תשואה על דירה כתוצאה מעליית שווי הנכס.

חישוב תשואה נדלן - טעויות נפוצות

השגיאה הנפוצה הראשונה כאשר אתם מבצעים חישוב תשואה על דירה להשקעה, היא היא הסתכלות על התשואה מול מחיר הנכס, בעוד שהחישוב האמיתי למשקיע צריך של ההכנסה נטו, מול ההון העצמי שהביא לעסקה

ההכנסה שיש לקחת בחשבון - היא סכום של ההכנסה משכר הדירה בתוספת לעליית ערך הנכס.

 כלומר - תשואה שנתית על נכס להשקעה צריכה להיות חיבור של עליית ערך הנכס וההכנסה נטו משכר הדירה - כלומר, בניכוי ההוצאות - שיפוצים אם היו, מס הכנסה, עלות החזר ההלוואה וכו', כל זה - אל מול ההון העצמי שהשקענו ברכישת הנכס.

ההוצאה - סך ההוצאות - עלויות מימון כלומר החזר הלוואה, ביטוח וכן עלויות נוספות - תחזוקה ושיפוצים. בנוסף, חשוב לזכור שישנן גם עלויות מיסוי על נדל"ן להשקעה - בין אם בארץ ובין אם מדובר על רכישת נדל"ן בארצות הברית או בארצות אחרות. אל תשכחו להפחית את המיסוי מתוך ההכנסה, או להוסיף ישירות לסעיף ההוצאה, כדי לקבל תוצאות אמת.

את התוצאה שנקבל מחיסור ההוצאה מהכנסה נחלק בהון העצמי שהבנו מהבית וכך נקבל את התשואה על ההון, שהיא הדרך הנכונה יותר לראות את הדברים ולהשוות מול מסלולי השקעה חלופיים - למשל להפקיד את ההון בפקדון או בקרן כלשהי.

מחשבון תשואה על דירה להשקעה

מחיר הנכס ברוטו 
הון עצמי לעסקה
סך הכנסה שנתית  
סך הוצאה שנתית  
עלייה בשווי הנכס (אחוז בשנה)  
שנים (למכירה או לסיום ההלוואה)  

מחשבון תשואה על דירה להשקעה - ביאור

מחיר הנכס ברוטו הכוונה לעלות הכוללת - כולל מס רכישה, דמי תיווך, שיפוץ להכנת הנכס להשכרה וכו'

הון עצמי לעסקה כמה כסף אתם מביאים מהבית - כלומר הסכום שאותו יכולתם להשקיע באפיק חלופי.

סך הכנסה שנתית על הנכס להשקעה ההכנסה משכר דירה - תחזית שנתית, כלומר, שכר חודשי כפול 12, אפשר גם לנכות 5%-10% כדי להיות בטוח, אם יש חשש שהדירה לא תניב תשואה - אלא תהיה פנויה בחלק מהתקופה.

סך הוצאה שנתית מה העלויות הצפויות על הנכס: במידה ויש משכנתא וביטוח יש להזין אותם פה. אם אתם מעריכים בלאי קבוע - צביעה, תיקונים וכו', הוסיפו את הסכום לכאן. חישוב משכנתא תוכלו לבצע כאן: מחשבון משכנתא

עליית בשווי הנכס הערכה באחוזים, בכמה יעלה שווי הנכס מדי שנה, אם אתם מבקשים להתעלם מנתון זה, השאירו את המספר 0. הערכה שמרנית מקובלת היא 1%

שנים לכמה זמן תרצו לבצע את החישוב - לשנה, 5 שנים - מומלץ לבחור בעוגן כמו סוף תקופת הלוואה, או תקופה שבסופה אתם מתכוונים למכור את הנכס.

מחשבונים נוספים חזרה לדף המחשבונים של האתר, עם כל המחשבונים השימושיים הנוספים