שאלות הנוגעות לחיים בבית משותף
האם מזגן מרעיש הוא עילה לתביעה? האם מותר לתלות כביסה בחזית הבניין? האם אפשר לנתק את האינטרקום לשכנים סרבניים? מי אחראי לטפח את הגדר החיה בין שני בניינים? מומחי האגודה לתרבות הדיור משיבים
חמים ומרעיש: שכניי התקינו מזגן מחוץ לדירתם, בדיוק מול חלונות חדר השינה והסלון שלי. מאז ההתקנה הם מפעילים את המזגן מסביב לשעון, ואני נאלצת לחיות בהסגר כמעט 24 שעות ביממה. פניתי אליהם בעניין, והם סירבו ללכת לקראתי. מה עוד אני יכולה לעשות?
ניתן להתגבר על הבעיה שלך בשתי דרכים. ראשית, יש לבדוק אם המזגן הותקן ברכוש המשותף. אם כן, התקנה זו כרוכה בהחלטת האסיפה הכללית, המתירה להתקין את המזגן בקיר המהווה רכוש משותף, וכן בהיתר להתקנת מזגן מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. אם התנאים האלה לא התקיימו, ניתן לבקש מהמפקח על רישום המקרקעין להסיר את המזגן. אם קיימים האישורים הרלוונטיים, ניתן לטעון כי רעש המזגן ו/או החום הנפלט מהמנוע יוצרים מטרד בלתי נסבל. במקרה כזה ניתן להגיש תביעה בבית המשפט, וכן תביעה לפיצוי בגין הנזק שנגרם.
משרד ביתי: בוקר אחד התעוררנו למציאות חדשה, כאשר אחת הדירות בבניין הפכה למשרד. הרעש וההמולה הנגרמים כתוצאה מכך הפכו את החיים בבניין המשותף לבלתי נסבלים. מה ניתן לעשות כדי להילחם בתופעה?
ניתן לנקוט מספר צעדים שיעזרו לכם לגלות אם מדובר בתוספת לגיטימית לבית המשותף, או לא. בתור התחלה, יש לבדוק מול הרשות המקומית האם היא מאפשרת ניהול עסקים באזור. שנית, יש לברר האם ניתן למשרד החדש רישיון ואין מדובר בשימוש חורג (בדרך כלל, כאשר מבקשים לפתוח משרד בבית משותף, על המבקש להגיש בקשה לשימוש חורג). דיירי הבית המשותף יכולים להתנגד לשימוש החורג, ולמנוע את הפיכת הדירה למשרד. מספיק אם דייר אחד יתנגד, כדי לסכל מצב זה. אם כל אלו לא הועילו, ניתן לפנות בתביעה למפקח על הבתים המשותפים להסרת המטרד.
רוצים לישון! האם שמירה על השקט בין השעות שתיים לארבע בצהריים מעוגנת בחוק, או שמדובר בנורמה בלבד?
החוק בישראל קובע כי אסורה הקמת "רעש בלתי סביר" בין השעות 16:00-14:00, כמו גם מ-23:00 ועד 07:00 בבוקר. על פי התקנות למניעת מפגעים, "לא ישיר אדם, לא יצעק ו/או יפעיל כלי נגינה, מקלט רדיו, או טלוויזיה ולא יקים רעש באמצעות פטיפון, רמקול, מגביר קול או מכשירי קול וכיו"ב" בשעות אלו. עם זאת, ברור כי ההגדרה "רעש בלתי סביר" היא מעט בעייתית, אך חשוב לציין כי בחוק קיימות הגבלות מסוימות לעוצמות הרעש המותרות באזורי מגורים, על פי מספר דציבלים. כמו בכל דבר אחר, גם כאן יש להשתמש בהגיון – נגינה בתופים או שירת רועמת בצהרי היום איננה סבירה.
אינטרקום בע"מ אני נציגת הוועד בבניין בן 32 דירות. אצל חלק מהשכנים מפסיק מדי פעם מכשיר האינטרקום את פעולתו. טכנאי שהזמנתי הסביר כי למצב זה אין תקנה כל עוד מחוברים אליו מכשירים פגומים – אפילו אם אלה מצלצלים, אך אינם מאפשרים שיחה. אלא שלא כל הדיירים מוכנים להשקיע 140 שקל בהחלפת מכשיריהם, ובכך הם מפריעים ליתר השכנים. שאלתי: האם רשאי ועד הבית לנתק דירות אלו מהאינטרקום ללא הסכמת הבעלים?
נציגות הבית אינה רשאית לנתק דירות ממערכת האינטרקום. לעומת זאת, הנציגות רשאית לתקן או להחליף את מערכת האינטרקום ולחייב את בעלי הדירות בעלות ההחלפה או התיקון. אגב, אם תינתן חוות דעת של מומחה (רצוי בכתב), הקובעת כי אותם מכשירים שעליהם כתבת אכן משבשים את פעולת המערכת, ניתן יהיה לחייב את בעליהם של המכשירים הפגומים להחליפם.
חנייה לנכים בחצר הבניין אני מבקש לקבל הבהרה לגבי הזכויות והנהלים הנוגעים לקביעת מקום חנייה השמור לנכים: האם בחצר בית משותף ישנה אפשרות לשמור חנייה לרכבי נכים, או שמקומות חנייה מיוחדים לנכים ישנם רק במקומות ציבוריים?
אדם עם מוגבלות, העונה לקריטריונים שנקבעו בתיקון 23 לחוק המקרקעין, בהחלט זכאי לדרוש הכשרת מקום בחצר הבית כמקום חנייה – אם קיבל את הסכמתם של 60 אחוז מבעלי הדירות בבניין.
גדר ההפרדה בחצר של הבניין המשותף בו אנו מתגוררים צומחת גדר חיה, החוצצת בינינו לבין הבית הסמוך לנו. לאורך שנים טיפל כל צד בגדר החיה. לפני מספר שנים נהרס הבית השכן ונבנה בית משותף חדש, שדייריו המשיכו לטפל בגדר, אלא שלאחרונה התגלעה מחלוקת ושכנינו מסרבים לטפל בגדר – שכן היא שתולה בצד שלנו – תוך שהם טוענים כי האחריות לגיזום מוטלת עלינו. האם יש צדק בטענתם, לפיה הטיפול בגדר הוא באחריותנו בלבד?
"רכוש משותף" הוא כל חלק בבית המשותף שאינו שייך לדירה מסוימת בבית – כגון חדרי מדרגות, חצרות, גגות, מקלט, כניסות לבית וקירות חיצוניים. מכאן נובע, שהטיפול בגדר החיה הינו באחריות כוללת של דיירי הבית המשותף אותו משרתת הגדר. העובדה כי הגדר שירתה במשך שנים רבות את הבית הסמוך שנהרס, והמשיכה לשרת את דיירי הבניין החדש, אף מעידה על העובדה כי הגדר החיה משמשת את שני הבניינים. אם ישנו צדק בטענות שכניכם בדבר היותה של הגדר שתולה "בצד שלכם", אין בכך כדי לשנות את העובדה כי עם בניית הבית החדש, הוסכם על דייריו באמצעות נציגות הבית המשותף, כי הגדר תשמש חוצץ בין שני הבניינים והנטל בדבר הטיפול בה יחול על שניהם. לא נותר אלא לאחל לך בהצלחה בתביעה שתגיש נציגות הבית המשותף שלכם נגד נציגות הבית המשותף של הבניין החדש אצל המפקח על הבתים המשותפים.
כביסה בחזית דירתי נמצאת בקומה השלישית של בית משותף, שכל חלונותיו פונים לחזית (כלומר, אל הרחוב ולא לעבר החצר). בעקבות דיון שנוצר בין דיירי הבניין, הריני לשאול אם מותר או אסור לי לתלות כביסה באותם חלונות חזיתיים. מה אומר החוק בנושא? מהו הפתרון המקובל בבתים משותפים הדומים לשלי?
לפני שניגע במקרה הפרטי שלך, חשוב להבהיר דבר אחד: כביסה צריכה להיתלות מאחורי מסתור כביסה, בהנחה שקיים כזה. אם אין מסתור כביסה, קיים בדרך-כלל אזור ייעודי אחר לתליית הכביסה. לגבי השאלה הנוגעת לחלונות חזיתיים, המצב ברור מאוד – תליית כביסה מחלון הפונה אל חזית הבניין מהווה פגיעה בחזות החיצונית של הבניין ומכערת את הסביבה ואת הנוף, ולכן היא אסורה. אגב, ממכתבך עולה כי כל ארבע פאות הבניין פונות לחזיתות שונות, כך שהדין חל על כל דירה בבניין. בהזדמנות זו, מן הראוי להדגיש כי הקירות החיצוניים, החצרות והגינות, מהווים רכוש משותף. לפיכך, כל שימוש בהם טעון הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבניין.
מבצע כלב בעבר התעורר בבניין שבו אני מתגוררת ויכוח עקרוני לגבי זכותם של הדיירים להכניס כלבים למקלט במקרה של אזעקת אמת. האם ישנן הוראות ספציפיות בנושא זה?
בהנחה שהכוונה אינה לכלבים השוהים במקלט במצב רגיעה, אלא לשאלה מה יקרה בעת חירום לכלבים השייכים לדיירים בעת שהותם של אלה במקלט, יש לציין כי תקנות הג"א אינן עוסקות בהגנה על בעלי חיים. ההוראות לגבי מקלטים נוגעות אך ורק לבני אדם, כפי שפיקוד העורף לא מחלק מסיכות אב"כ לכלבים או לבעלי חיים אחרים. לשאלתך, על הדיירים בבית המשותף להתכנס ולקבל החלטה בעניין גורל הכלבים בשעת חירום. אם מי מהדיירים מתנגד לכך שהכלבים ישהו במקלט בשעת חירום, יש לקבל החלטה על כך וליידע את הדיירים בנושא. הודעה כזאת תאפשר לדיירים למצוא מבעוד מועד סידור הולם לבעלי החיים שלהם בשעת חירום.
מס שיפוצים אחד הדיירים בבניין המשותף בו אנו מתגוררים החל בתהליך של שיפוץ מאסיבי של דירתו. כתוצאה מכך, חדר המדרגות הפך להיות מאובק במשך תקופה ארוכה, הרעש בלתי נסבל והגינה שינתה את ייעודה והפכה ל"מחסן" של כלי עבודה ושקי מלט. האם עלינו להמשיך ולשלם את מסי ועד הבית בתקופה זו, כאשר בפועל אין תמורה לאותם תשלומים? מי אמור לכסות את הוצאות הניקיון לאחר תום השיפוץ?
לגבי השאלה הראשונה, התשובה חיובית ללא כל ספק. על פי החוק, על בעלי הדירות לשאת בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף – וחובה זו אינה מותנית בקבלת תמורה ו/או באופן התפקוד של ועד הבית. במידה והוועד אינו ממלא את תפקידו כהלכה, הוא חושף את עצמו לתביעה מצד הדיירים, אך גם עילה לתביעה אינה משחררת את הדיירים מהחובה לשאת בהוצאות הרכוש המשותף. גם התשובה לשאלה השנייה היא חד משמעית: מי שמשפץ את דירתו וגורם בכך ללכלוך בתחום הרכוש המשותף, חייב לדאוג לניקיון על חשבונו, ובאופן מיידי. אם הדייר המשפץ לא עשה זאת, חייב ועד הבית לעשות זאת במקומו, ולתבוע ממנו את הסכום שהוצא עבור הניקיון.
נוכחים נפקדים אני דייר בבית משותף. לאחרונה ביליתי במשך כמה שבועות בחו"ל, ורק כשחזרתי לארץ התברר כי בהיעדרי התקיימה בבניין אסיפת דיירים, בה התקבלו החלטות בניגוד לרצוני. האם יש באפשרותי למחות על ההחלטות או לבטלן?
מניסוח השאלה קשה להבין אם ידעת על האסיפה המתוכננת לפני הנסיעה, או שהאסיפה זומנה והתקיימה בזמן שהיית בחו"ל. אם ידעת על האסיפה לפני שעזבת את הארץ – היה עליך לפנות לנציגי הוועד ולבקש כי מועד כינוס האסיפה ישונה. אם לא ידעת, השאלה המשמעותית ביותר היא באיזה רוב התקבלו ההחלטות. מדוע? מפני שייתכן כי התנגדותך לא היתה משנה כלל את ההחלטות שנתקבלו באסיפה. על כל פנים, אם תצליח לשכנע שליש מבעלי הדירות לקיים אסיפה חדשה – על פי התקנון המצוי, חובה על הנציגות לקיים אסיפת דיירים בה תעלה מחדש את ההחלטות להצבעה ותנסה לשנותן.
השמש של כו-לם? אני מתגוררת בבניין משותף בן שמונה קומות. בגלל בעיה טכנית הקשורה ללחץ מים, לא חיבר הקבלן את הקומה השמינית (והאחרונה) בה אני מתגוררת למערכת הסולארית, אליה מחוברים יתר הדיירים מתחתנו. לדיירי הקומה השמינית הותקנו דודי שמש וקולטים נפרדים. בשנים האחרונות בוצעו תיקונים שונים הן במערכת הסולארית המרכזית והן בדודים ובקולטים שלנו, ושאלתי היא: מכיוון שאינני מחוברת למערכת המרכזית, האם עלי להשתתף בכל זאת בהוצאות ההחזקה והתיקון שלה? הרי אם כן, מן הצדק וההיגיון שעל יתר הדיירים להשתתף בהוצאות על הקולטים והדודים המשרתים רק את הקומה השמינית – והיו כאלה, כפי שמעידות לא מעט קבלות הנמצאות בידי. אם לא כן, הרי שאני נושאת בכפל הוצאות תחזוקה.
אכן, יש הגיון ואף שיקולי צדק התומכים בגרסתך ובמסקנה אליה הגעת במכתבך, אך בתי המשפט, שניתחו מצבים דומים לשלך, הגיעו למסקנה הפוכה. המבחן לקביעת חובת השתתפות בהוצאות על החזקת מתקן זה או אחר הוא בתשובה לשאלה אחת: האם המתקן נכלל בהגדרה של "רכוש משותף". אם התשובה לכך חיובית, הרי שכל בעלי הדירות חייבים לשאת בעלות ההחזקה שלו. זאת מכוח ההגדרה של רכוש משותף, וכן על-פי הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין, המחייב את כל בעלי הדירות לשאת בעלות ההחזקה של רכוש כזה. לעומת זאת, מתקן השייך לדירתך ומספק לך שירות דומה – או אפילו זהה – לשירות המסופק על ידי המתקן המשותף, הוא בגדר "מתקן פרטי" השייך רק לך. כלומר, בעלי הדירות האחרות אינם חייבים לשאת בעלות החזקתו.