להתחיל מאפס: כיצד ניתן לרכוש דירה ללא הון עצמי

דירה בישראל היא חלום של כמעט כל אחד מאיתנו. אולם ככל שהביקוש לדירות עולה, השוק ממאן לשמור על יציבות ומצוקת הדיור מתגברת – נראה שהחלום הולך ומתרחק. עם זאת, בשנים האחרונות, על אף כל הרגולציות – נפתחו מספר הזדמנויות לרכוש דירה ללא כל הון עצמי, שכדאי להכיר. מאת זאב נחמנזון

מצוקת הדיור בישראל היא עובדה מוגמרת כבר כמה שנים, ונדמה כאילו האחריות לדבר לא מפסיקה לנדוד, ומי שבפועל מפסיד ולא מצליח לרכוש דירה הוא האזרח הקטן, אנחנו. אבל לא הכל חסר תקווה ועם קצת תושיה נגלה כי יש דברים שאנחנו כן יכולים לעשות, עם הכלים שכן עומדים לרשותנו, או כמו שנהוג לומר: "זה מה שיש ועם זה ננצח".

אין לנו כוונה להתעמק בשיקולים של בחירת איזור המגורים, גודל הדירה או מצבה. אלו דברים חשובים מאד אך הם משתנים מאדם לאדם ותלויים בהמון משתנים שלא נוכל לרכז כאן. ברגע שבחרתם כיוון ותקציב שאתם מאמינים כי תוכלו לעמוד בו – הגיע הזמן להתקדם לאתגר האמיתי – הרכישה.

חוקי המשחק

הרגולציות הרבות והבירוקרטיה המוחלות על יזמי הבנייה וחברות הנדל"ן הן משמעותיות, אבל גם לבנקים וכמובן לרוכשי הדירות מחכים אתגרים בדרך לבית הנכסף.

על פי הנחיית בנק ישראל מתן משכנתא לרכישת דירה מוגבל ל-75% אחוזי מימון לכל היותר, כך ש-25% מההון לרכישת דירה צריך להגיע מכם. כלומר, אם מחירה של דירה 2.5 חדרים בסיסית במרכז עומד בממוצע על כ-1,000,000 ₪, תצטרכו להביא מהבית שעוד לא רכשתם, עוד 250,000 ₪.

נסייג ונאמר כבר עכשיו כי אם אתם רשומים לתכנית "מחיר למשתכן" תוכלו לרכוש בית גם עם הון עצמי של 100,000 ₪, אבל לא מדובר במשהו שנוגע לכולם. אם אין לכם את ההון הזה באמצעות חסכון (אתגר אדיר בפני עצמו בישראל), ואם אין לכם סיוע כספי מכובד מההורים – אתם בבעיה. אבל לא בהכרח.

מימון מלא? מאה אחוז!

לקיחת משכנתא במימון מלא אינה אפשרית בדיוק, אבל רכישת דירה – כן. יש מספר דרכים להשיג את ההון הראשוני הדרוש ולהשלים באמצעות המשכנתא. הדרך הראשונה והשכיחה היא משכון נכס אחר. אם להורים שלכם יש דירה שכבר סיימו את התשלומים עליה – תוכלו למשכן אותה או חלק ממנה לטובת ההון הראשוני הנדרש, ואת יתרת המשכנתא להפעיל על הדירה שבכוונתכם לרכוש. יש כאן כמובן סיכונים וגם העניין הלא פשוט של לבקש מההורים למשכן את דירתם, אולי זהו יחסית פתרון קל וזמין, והנסיון מלמד שמשכון דירה קיימת של ההורים מגדיל אצל הילדים את תחושת המחוייבות, והחזרי המשכנתא מגיעים בזמן ובאחריות.

לפני שאנו עוברים לדרך הבאה, כדאי שתבדקו האם באמת "חיפשתם בכל הכיסים שלכם" אחר הכסף. לרבים מאיתנו יש קרנות השתלמות וחסכונות רדומים שאנו לא מודעים ליכולת לפתוח אותם או להיעזר בהם במצבים כאלו. מידע על כספים אבודים שברשותכם תוכלו למצוא באתר הר הכסף של משרד האוצר.

בנוסף, ניתן לקבל הלוואה בסכום לא מבוטל כנגד קרן השתלמות או פנסיה, ואם אתם זוג נשוי ויש לכם 2 קרנות כאלו – יכול להיות שכבר השגתם את ההון הראשוני הדרוש. גם אם לא – זה יכול מאד להקל על לקיחת הלוואה או כסף, ולצמצם את הסכום שתילוו.