לפרטים ולרכישת המדריך חזרה לעמוד הבית
לוחות כתוב לנו ארכיון TheMarker פורום מדור משפטי המדריך הטבות והנחות עמוד הבית
מתוך ארכיון אתר themarker
לפני שהמחירים עולים
זיו מאורפורסם ב- 30.5.2004


בחודשים האחרונים החלו להיראות ברחבי הארץ, באזורי הביקוש בלבד, ניצנים ראשונים של עלייה במחירי הדירות, לאחר חמש או שש שנים רצופות של ירידות.

הנתונים על עליית המחירים, בצמוד לכותרות האופטימיות בעיתונים על קץ המיתון, מלמדים כי בישראל מחירי הדירות צמודים בעיקר למצב הרוח הלאומי ולמצב המשק בכללותו.

לכן, אם התחזיות נכונות ואנו עומדים לפני שנים של צמיחה ושגשוג, יש להניח כי גם המחירים יעשו תפנית ויתחילו לנוע צפונה. אבל כדאי להעמיד דברים על דיוקם: אין בישראל שוק דיור אחד, אלא כמה שווקים ותתי-שווקים וכל אחד מהם יכול להתנהג אחרת.

בטווח הקצר, לממשלה ולמשרדים המטפלים בנושאי דיור יש רק כמה כלים מוגבלים היכולים להשפיע, בעיקר בשוליים, על המחירים. בטווח הארוך יותר, למדיניות ממשלתית יכולה להיות השפעה של ממש. אם הממשלה רוצה להביא להפחתת מחירי הדירות, עליה לנקוט את הצעדים הבאים.

* לפעול להמשך המיתון: המיתון הוא הגורם המשפיע ביותר. אם בממשלה חוששים מאוד מעליית מחירים, צריכים לפעול שם להמשך המיתון. ככה זה: כשלאנשים אין כסף, הם חוזרים הביתה, לא מתגרשים, יורדים מהארץ, מוותרים על רכישת נכסים להשקעה. בקיצור, הם מורידים את הביקושים ולכן גם לוחצים על ירידת מחירים.

* הפחתת המיסוי על הקרקע ועל תשומות הבנייה: כאן הממשלה דווקא נקטה צעד שאמור להשפיע בעתיד. הפחתת מס השבח כך שיעמוד לכל היותר על 25% מהעלייה בשווי הקרקע, לעומת 50% כפי שהיה עד סוף 2001, לפני שהתקבלה הרפורמה במס, אמורה לסייע. הפחתת המיסוי אמורה לעודד בעלי קרקעות פרטיות, בעיקר באזורי הביקוש, למכור יותר קרקע. כך, יגדל מלאי הקרקעות בידי הקבלנים. מחיר הקרקע אמור לרדת עם העלייה בהיצע, מלאי הדירות אמור לגדול והמחירים לצנוח, או לפחות להפסיק לעלות.

פעולות ממשלתיות נוספות של הפחתת מסים על עלות הדירה - כיום יותר מ-50% ממחיר הדירה הם מסים - יוזילו את הדירות וגם יגדילו את הכדאיות לבנות.

* הגברת האכיפה: הפעילות העבריינית בענף הנדל"ן היא לא פחות מאשר צפצוף רועש וצורמני על החוק, ובעיקר זלזול באחראים על אכיפתו. עבריינים משתלטים על קרקעות מדינה ביודעם כי במרבית המקרים אף אחד לא יבוא לפנותם או שבמקרה הגרוע יפונו תמורת פיצוי.

בנוסף עבריינים מפרסמים מודעות באין מפריע בעיתונות הרוסית וקוראים לזכאים ולבוא ולמכור להם, בניגוד לחוק, את זכאותם למשכנתא, כדי שניתן יהיה להעבירה למי שאינו זכאי להטבות, או גרוע מכך: לבצע באמצעותה תרגילים להוצאת כספים במרמה מהממשלה ומהבנקים.

הפעולות העברייניות גורמות בסופו של דבר לעיכובים. לעתים מדובר בהמתנה של שנים לצורך פינוי. במקרים אחרים, המנגנונים המוקמים כדי להילחם באותן רעות חולות יוצרים ביורוקרטיה. במשרד האוצר הכריזו על הקמת יחידת אכיפה במשטרה שתעסוק בתכנון ובנייה. בינתיים, עדיין לא רואים את השוטרים בשטח - וחבל.

* מאבק בביורוקרטיה: לא לחינם במדינת ישראל המאכער הוא מלך. במקומות כמו מינהל מקרקעי ישראל ורשויות מקומיות רבות, קבלנים ויזמים רבים וכמובן אזרחים מהשורה, נתקעים לעתים חודשים ארוכים גם אם כל מה שהם זקוקים לו הוא טופס פשוט שניתן לייצר בתוך דקה.

ביחסי התלות שנוצרו, לפקידים שלעתים מרוויחים משכורות נמוכות ולעתים סתם לא מוכנים לוותר על הכנסה קלה או צ'ופרים שמרעיפים עליהם המאכערים, אין מוטיווציה אמיתית לקצר את ההליכים. גם דו"ח של מבקר המדינה על הסרבול המזעזע במחוזות המינהל לא יעשה את העבודה.

כאן יש צורך בטיפול שורש רציני יותר, אולי ברוח הרפורמה שמציע שר התמ"ת אהוד אולמרט למינהל מקרקעי ישראל. רפורמה כזו, גם ברשויות, שתטפל בביורוקרטיה ותקצר הליכים, היא חיונית. היא תקצר את ההליך הארוך והמייגע בחודשים ארוכים, תגדיל את קצב אישור התוכניות וכך תגדיל גם את מלאי הדירות ותסייע לשמור על מחירים סבירים.

* הגדלת מלאי הקרקעות: אחת הבעיות העתיקות היא היעדר מלאי מספיק לבנייה באזורי הביקוש. הפאניקה עקב מחסור בקרקע וכתוצאה מכך גם בדירות, הוליד לאורך השנים כמה החלטות שנויות במחלוקת, כמו הקמת שכונות הקרוואנים לעולים החדשים ובהמשך ההחלטות למתן פיצויים נדיבים לחקלאים במקרה של הפשרת קרקע חקלאית לבנייה. בג"ץ הקשת הדמוקרטית המזרחית סיים את החגיגה במושבים ובקיבוצים, וכעת צריך להמתין ולראות האם גם לאחר הקיצוץ המשמעותי בהיקף הפיצוי נמשיך לראות הפשרות קרקע.

* פינוי מחנות צה"ל ממרכזי הערים: בדרך זו יהיה ניתן לבנות עשרות אלפי יחידות דיור במקום בסיסים כמו תל השומר, שדה דב, מחנה סירקין, מחנה שנלר ומחנה כורדני. מה שיכול לעכב את היישום כאן, בדיוק כמו במקרה של החקלאים, הוא דרישה של החוכרים - במקרה זה צה"ל ומשרד הביטחון - לקבל הרבה יותר. לצד מחנות הצבא יש ניסיונות פינוי נוספים, למשל של מתחמי תעש, פי גלילות ותחנות משטרה.

* פינויים בלב אזורי מגורים קיימים: פינויים אלה נעשים במסגרת פרויקט השיקום העירוני שמפעיל משרד השיכון. הרעיון הוא לצופף את הבנייה בשכונות קיימות פי שלושה או ארבעה, על ידי הריסת הבתים הישנים ובניית שכונות גבוהות חדשות.

במידה שהפרויקטים שהוזכרו כאן יצליחו, יגדל היצע הדירות בישראל, והלחץ על עליית המחירים יקטן.

* ייעול הליכי התכנון: נראה שהוויכוח סביב השאלה מי אשם בפקק המתמשך בוועדות התכנון - בעיקר המחוזיות - לא יסתיים בקרוב. במינהל התכנון במשרד הפנים, האחראי על הוועדות, מאשימים את מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון שמגישים תוכניות לא מספיק ברורות, לא טורחים לתקן בזמן את ההערות ולא מגישים מספר גדול של תוכניות.

במינהל ובמשרד השיכון מספרים על ועדות רוויות ביורוקרטיה, על תורים שנמשכים שנים ועל הפקקים שאפשר לייצר בקלות על ידי הגשת מאות התנגדויות, גם אם דומות זו לזו.

שני הצדדים צודקים במידה כזו או אחרת ושניהם גם יודעים: ייעול משמעותי של התכנון והבנייה יגדיל את מלאי הקרקעות הזמינות לבנייה וילחץ בכיוון של ירידות מחירים.

כיום, גם בשל קצב האישורים הנמוך, מלאי הקרקע הזמין הולך ופוחת והחשש הוא שעם סיום המיתון לא יהיו מספיק יחידות דיור לענות על הביקושים.

* מדיניות סבסוד: אפשר לתקוף אותה, לטעון שהיא מאפשרת למשרד השיכון להפלות לטובה מגזרים הקרובים ללבו של השר ואפשר גם לומר שהיא יוצרת עיוות ומעשירה בעיקר את הקבלנים. אבל מדיניות הסבסוד עוזרת גם לריסון מחירי הדיור, בעיקר באזורי הביקוש. שכן, הסבסוד הנדיב באזורי הפריפריה מצליח למשוך לשם אוכלוסייה, גם אם לא גדולה, שבאופן טבעי מעדיפה את מרכז הארץ. כך, יורדים הביקושים במרכז או באזורים הקרובים למוקדי הסבסוד ולכן גם יורדים המחירים.
חזרה לארכיון החדשות
האינטרנט הרג את המתווך
חוצה ישראל ומחירי הדירות
חוות הבודדים: הכי קרוב לבוקרים
הרכבת ומחירי הדירות
המלכודת: מדד תשומות הבנייה
כמה שווה הנוף מחלונכם?
כיווני אויר שישראלים אוהבים
כמה שווה המחסן בדירה שלכם
האנטנה הסלולרית ומחיר הדירה
תחזית מחירי דירות ל- 2006
השנים היפות של קרית אונו
על מה לחשוב כשלוקחים משכנתה
איך קונים מכונס נכסים
רוצים לקבל לפחות כמו השכן
הרכבת הגיעה, המחירים עלו
מי ישלם את החשבון?
למי שלא פוחד מרוחות רפאים
אין טעם לצפות להחזרת המענקים
התשלומים הנלווים ברכישת דירה
כמה עולה עיכוב התוכניות
מחירי היד שניה בחיפה יורדים
זכאות משרד השיכון שווה פחות
משכנתה ממוצעת - 427.4 אלף
הדירה לדוגמה כפריט חובה
פחות זוגות צעירים ירכשו דירות
בנה ביתך, אבל לא עכשיו
הביקוש לדירות יירד בספטמבר
את הפירות לא תקטפו בקרוב
מגדלי היוקרה: הצעירים עוזבים
לשפץ את הבית בלי לפשוט רגל
לפני שהמחירים עולים
האם ענף הנדל"ן מתאושש?
של מי הבית בעצם?
10 המכות, גרסת הנדל"ן
אודות & תודות | כתוב לנו | פרסם באתר | הרשמה למבצעים | לקניית המדריך לרכישת דירה |