2005 - ירושלים למעלה, פתח תקוה ללא שינוי
| כך עולה מבדיקה מקיפה שערך TheMarker נדל"ן בקרב מתווכים ואנשי נדל"ן כדי לבחון את מגמות המחירים בענף. פורסם ב-29.4.2005 |
|
אחת התעלומות הגדולות
עבור רוכשי הדירות בישראל
היא ערך הנכס העתידי.
רוכשי דירות רבים,
שהאמינו כי הנכס
האטרקטיווי שרכשו יוכל
להניב רווחים כעבור כמה
שנים, נאלצו בסופו של דבר
למוכרו במחירי הפסד.
אחרים גילו, כי הנכס
הממוצע הפך במהרה למכרה
זהב. הכל בגלל תנודות לא
צפויות בשוק. תל אביב, למשל ששמרה על מחירי דירות יציבים, ספגה בשנים האחרונות ירידת מחירים בשיעור של 25%; לעומת זאת ירושלים, שנפגעה בשנים האחרונות אנושות כתוצאה מהמצב הבטחוני, נהנית בחודשים האחרונים מעדנה מחודשת. ניתוח שערך TheMarker נדל"ן בדק מה קרה למחירי הדירות בכמה יישובים בולטים בישראל ומה צפוי באותם יישובים בשנים הקרובות. הניתוח מבוסס על כמה קריטריונים שמשפיעים על הפוטנציאל הנדל"ני של מקום המגורים, בהם שיעורי האבטלה, מאזן ההגירה אליו וממנו, הערכות בנוגע להיצע הדירות במקום, מחירים קיימים ותנודות מחירים בשנים האחרונות. כמו כן נלקחו בחשבון גורמים כמו תדמית ומידת אטרקטיוויות. |
| תל אביב |
|
מחירי הדירות בעיר הגדולה
ירדו בשנים האחרונות
ב-25%-20%, ואולם המיתון
אינו הסיבה היחידה
לתופעה. התבלות הדירות
בעיר, שבעבר נספגה בשקט
על ידי הקונים, נהפכה
לבלתי נסבלת בשנים
האחרונות, וזאת עקב
האלטרנטיוות הקורצות
שישנן בפריפריה הקרובה,
במחירים סבירים. העיר מבוקשת בעיקר על ידי צעירים מכל הארץ, מחירי הדירות בה עדיין גבוהים, והבנייה החדשה מיועדת רובה ככולה למעמד הבינוני-גבוה. התוצאה היא פערים שהולכים וגדלים בין דירות לא משופצות במבנים ישנים ובדרום העני, לבין דירות בשכונות חדישות בצפון. עם זאת, העיר היא הראשונה בישראל שנהנית מפירות הצמיחה הכלכלית. תחזית לשנה הקרובה: ללא שינויים מהותיים. |
| חיפה |
|
מחירי הדירות בעיר ירדו
בשנים האחרונות ב-25%-20%
בממוצע. שיעורי אבטלה
גבוהים יחסית וגידול נמוך
במספר התושבים בשנים
האחרונות, מבטאים
אטרקטיוויות נמוכה יחסית
של העיר השלישית בגודלה
בישראל. בעיר קיים היצע
קטן של דירות יד שנייה
ברמה טובה והיצע קטן מאוד
של דירות חדשות. רמת מחירי הדירות בחיפה נמוכה יחסית למחירים במרכז הארץ, ואולם קהל היעד לדירות אינו מגיע מהמרכז, אלא ממקומות אחרים בצפון, שבהם רמות המחירים נמוכות עוד יותר. לכן, המחירים הנמוכים לא יכולים להוות במקרה זה מנוף לביקושים חדשים. תחזית לשנה הקרובה: ההיצע הקטן וחוסר האטרקטיוויות יתקזזו, והשוק יישר קו |
| באר שבע |
|
שנים גרועות עברו על בירת
הנגב, שמחירי הדירות שבה
ירדו ב-35%-30% בשנים
האחרונות. הצמיחה
העירונית נעצרה, רמת
האבטלה בה גבוהה והיא
מוצפת בדירות חדשות ויד
שנייה, בעיקר עקב מבצעי
שיווק קרקעות על ידי
המינהל ובנייה בלתי
מבוקרת של קבלנים, שציפו
להמשך מענקים והטבות
ממשלתיים לרוכשי דירות
במקום. רמות המחירים בעיר נמוכות במיוחד, יחסית למרכז הארץ, ואולם באר שבע אינה מהווה יעד אטרקטיווי לתושבי גוש דן. קהל היעד לדירות במקום מגיע בעיקר מאזור הדרום, ואולם המצב הכלכלי אינו מאפשר להם לרכוש דירות. אין גם הרבה קופצים על דירות מכונסי נכסים. אם הממשלה תתערב בשוק ותחזיר את המענקים לרכישת דירות, הביקושים לדירות יעלו בצורה מלאכותית ועמם המחירים, אך הבעיות הקשות מהן סובלת העיר לא ייפתרו. תחזית(בהנחה שלא יהיו מענקים): המשך ירידות מחירים |
| ירושלים |
|
השוק הירושלמי מתאפיין
בהתערבות כוחות חיצוניים,
שאינם קשורים למצב הכלכלי
בארץ. בשנתיים האחרונות
נרשמו בשכונות טלביה,
המושבה הגרמנית, בקעה
ואחרות כמה עסקות, בהן
נרכשו דירות ביותר
ממיליון דולר על ידי
יהודים מחו"ל, במחירים
שגבוהים ב-15%-10%
מהמחירים שהיו נהוגים עד
אז. עסקות אלו נמשכות,
ואולם לא נראה שהמחירים,
הגבוהים ממילא, יעלו
בהרבה. מצד שני, שכונות העיר המערביות, שאינן מהוות אטרציה עבור תושבי חו"ל, רשמו דווקא ירידות מחירים של 15%-10% בשנים האחרונות, וזאת עקב המיתון, שינוי המאזן הדמוגרפי בין דתיים לחילוניים והמצב הביטחוני. לזה האחרון יש משמעות גדולה בירושלים, ועל כן, אם יישמר השקט בעיר, העסקות בה יתרבו והמחירים יעלו. מעבר לזה, שני פרמטרים יעכבו עליית מחירים: רמות המחירים הגבוהות הנהוגות בעיר ורמת האבטלה הבינונית. תחזית לשנה הקרובה: עליית מחירים קלה. |
| רמת גן וגבעתיים |
|
שתי הערים השכנות,
ובמיוחד גבעתיים, רשמו
ירידות מחירים מתונות
יחסית של 10%-5%. שתיהן מתאפיינות בהיצע דל, ואולם אוכלוסיית שתי הערים יורדת עקב הזדקנות האוכלוסייה הקיימת והגירה שלילית של צעירים, שאינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירות. שיעורי התעסוקה בשני המקומות גבוהים. עסקות על קרקעות שבוצעו באחרונה בשני המקומות מצביעות על ציפייה של קבלנים לעליות מחירים. תחזית לשנה הקרובה: עליית מחירים |
| אשדוד |
|
קירבה יחסית לתל אביב,
צמיחה מהירה של העיר
מבחינת היקף האוכלוסייה,
ביקוש מפתיע לדירות
שפונות לים מצד יהדות
חו"ל ואיזון יחסי בין
היצע לביקוש, גרמו לכך
שמחירי הדירות בעיר עלו
בשנים האחרונות בכ-10%. שיעור האבטלה באשדוד גבוה יחסית, בעיקר בקרב האוכלוסייה הוותיקה. עם זאת, השוק בעיר ער עקב המחירים האטרקטיוויים בהשוואה למקומות מבוססים יותר וסמוכים יותר לתל אביב, כמו ראשון לציון. הקבלנים מאמינים בעיר. מבחינת דירות יד שנייה יש למחירי הדירות לאן לעלות, ועל פי עסקות שבוצעו באחרונה בעיר יש לצפות לעליית מחירים גם בדירות יד ראשונה. תחזית לשנה הקרובה: עליית מחירים |
| פתח תקוה |
|
שפע של בנייה חדשה גורמת
להיצעים גדולים של דירות
חדשות, ולריכוזי ביקושים
בשכונת אם המושבות בצפון
העיר, ובמיקומים שקטים
כמו כפר גנים. לעומת זאת,
רמות הביקושים לדירות
במרכז העיר ובשכונות
הוותיקות ירדו. העיר נמצאת בתהליך אטי של צמיחה, ואולם עדיין אינה נחשבת לאטרקטיווית דיה. רמת האבטלה בה נמוכה, רמות המחירים הנהוגות בפרויקטים החדשים אינן מהזולות, וגם אם תירשם בהם עליית מחירים קלה - הביקושים הנמוכים לשכונות המרכז יקזזו אותה. תחזית לשנה הקרובה: רמת המחירים הנוכחית תישאר |
| כרמיאל |
|
המקבילה הצפונית של באר
שבע. מהחזון של ייהוד
הגליל לא נותר הרבה, ולמי
שרוצה להתיישב במקום אין
היכן לעבוד. רמת האבטלה
גבוהה. מחירי הדירות
בכרמיאל ירדו בשנים
האחרונות ב-35%-25% והיצע
הדירות בעיר גדול מאוד,
בעיקר דירות קבלן. קיימת הגירה שלילית מהעיר, הביקוש החיצוני לדירות בה חלש, וכשנרשם בה גל רכישת דירות זה היה אך ורק בגלל מענקים ממשלתיים. אם הממשלה תחזיר את המענקים, יתעורר שוק הדירות בכרמיאל והמחירים יעלו במעט, ואולם אך ורק לתקופת מתן המענקים. תחזית לשנה הקרובה: אם לא יינתנו מענקים, נראה המשך ירידת המחירים |
| רחובות |
|
מחירי הדירות ברחובות
נמוכים לא רק יחסית לערים
המקבילות לה, הנמצאות
מצפון לתל אביב, אלא גם
בהשוואה לשכנה הקטנה
יותר, נס ציונה. במהלך
שנות המיתון ירדו מחירי
הדירות ברמות צנועות
יחסית של 15%-10% בממוצע,
ולעיר תדמית טובה - הרבה
בזכות מכון וייצמן ופארק
ההיי-טק הסמוך, שנחשב
לסיפור הצלחה. המחירים הנמוכים, האטרקטיוויות של העיר ושיפורים בנגישות אליה וממנה, עשויים להביא להתאוששות שוק הדירות המקומי. תחזית לשנה הקרובה: עליית מחירים |
| מודיעין |
|
השוק ב"עיר הזוגות
הצעירים" שונה בהתנהגותו,
מאחר שברוב ימיה של העיר
הוא הוכתב ווסת על ידי
קבלנים. בסך הכל, רמת
המחירים במקום נותרה
יציבה. באחרונה ניתן לראות הפרדה בין שכונות העיר, והיווצרות שוק יד שנייה על ידי תושבי העיר המשדרגים את המגורים שלהם ומחליפים דירות. דירות ותיקות יותר ללא חניה, מרפסת או מחסן, סובלות מירידות מחירים. העיר עדיין נחשבת לעיר שינה, עם מעט מאוד מקומות תעסוקה עצמאיים, אבל גם עם אחוזי אבטלה מועטים - מרבית תושבי העיר עובדים בתל אביב או בירושלים. מחירי הדירות שלה נחשבים לנוחים יחסית, ומכיוון שמדובר עדיין בשוק חדש, יש לאן לעלות. תחזית לשנה הקרובה: עליית מחירים |
| רמת השרון |
|
אחת הערים המבוקשות בארץ,
עם רמת אבטלה נמוכה ועם
אוכלוסייה טובה. מתאפיינת
בהיצע קטן של דירות
חדשות, ובביקוש גדול,
בעיקר מצד בעלי מקצועות
חופשיים ואנשי היי-טק. בשנות המיתון, המחירים ירדו בעד 20% בדירות המגורים, ואולם באחרונה נרשמו בצמודי קרקע בעיר עסקות ברמות גבוהות, שמסמנות את סוף המיתון ועליית מחירים. גם כך, רמת המחירים בעיר נחשבת לגבוהה מאוד, וחלק מתושביה מוצאים בשכונות החדשות שמוקמות בצפון תל אביב אלטרנטיוות טובות. תחזית לשנה הקרובה: המחירים יישארו ברמה דומה |
| רעננה |
|
העיר מספר אחת בארץ
מבחינת מיקום, תדמית, רמת
שירותים מקומיים ומחירים.
השוק המקומי מחולק
לשניים: השוק ה"עממי",
שרשם ירידת מחירים מתונה
של 10%-5% בשנים
האחרונות, בעיקר בדירות
ישנות, ושוק דירות
היוקרה, שמזוהה עם אנשי
היי-טק ותושבי חוץ, שרשם
עליית מחירים של 15%-10%
בשנה וחצי האחרונות.
בנוסף, היצע הדירות שבה
קטן. שמאים ומתווכים הפועלים בעיר מתלוננים לא פעם על כך שתושבי החוץ, המוכנים לשלם גם מחירים מופרזים על נכסים בעיר, גורמים לבלגן בנדל"ן המקומי. ההנחה היא שעליית המחירים האחרונה פתחה פער בין רעננה לבין ערי השרון האחרות, שתווסת ביקושים למקומות אחרים. תחזית לשנה הקרובה: רמת המחירים תישאר דומה לזו הנוכחית |
| נתניה |
|
עיר של ניגודים. פופולרית
בקרב תושבי חוץ, במיוחד
בשכונות הסמוכות לים,
ובקרב תושבים מערים אחרות
בשרון, שהמבוססים שבהם
מתמקדים בעיקר ברמת פולג
והצעירים יותר בשכונה
המזרחית, קרית האקדמיה.
עם זאת, מדובר בעיר מוכת
פשע, ופיתוח מרכז העיר
נמצא בפיגור קשה. בשנים האחרונות נרשמו בעיר ירידות מחירים ממוצעות של 25%-20%, ואולם כניסת תושבי החוץ סימנה שינויים בחלק המערבי. בשנה האחרונה נרשמו בשכונות אלה עליות מחירים של 20% ולעתים אף יותר. התדמית של העיר עדיין נמוכה, רמת האבטלה גבוהה, ואולם רוב המתיישבים החדשים הם משפחות צעירות שמתגוררות בחלק המזרחי של העיר, שהמחירים בו נמוכים יותר. הביקושים למגורים בשכונה גבוהים. מצד מערב, ממשיכים תושבי חוץ ללחוץ לכיוון של עליית מחירים. בין לבין, לא נראה שיהיה שינוי מהותי בשוק במרכז. תחזית לשנה הקרובה: עליית מחירים |