לפרטים ולרכישת המדריך חזרה לעמוד הבית
לוחות כתוב לנו ארכיון TheMarker פורום מדור משפטי המדריך הטבות והנחות עמוד הבית
מתוך ארכיון אתר themarker
פחות זוגות צעירים ירכשו דירות, המחירים באזור המרכז יעלו
אריק מירובסקיפורסם ב- 19.9.2004


בחברות הבנייה ובבנקים מעריכים שהשנה החדשה לא תביא עמה בשורה לענף. הקיפאון בפריפריה יימשך, הריביות יעלו והקיצוצים הממשלתיים בזכאויות יגדלו. את דינמיקת השוק המדולדל תכתיב האוכלוסייה המבוססת

הנה כמה קווים לדמותה של תשס"ה בתחום הנדל"ן למגורים: מחירי הדירות באזור המרכז יעלו ותירשם עלייה קטנה במספר הדירות שיימכרו. הפעילות הנדל"נית תתמקד באזורי הביקוש במרכז, בעוד שבצפון ובדרום יימשך הקיפאון. מרבית רוכשי הדירות בשנה הקרובה יהיו מהמעמדות הגבוה והבינוני, בעוד שהאוכלוסייה הפחות מבוססת תישאר מחוץ למשחק. גם זוגות צעירים ירכשו פחות דירות. מי שמחכה ליציאת הענף מהמיתון, יצטרך להמתין לפחות שנה נוספת.

קבלנים, יזמים ואנשי בנקאות הפעילים בתחום הנדל"ן מעריכים כי עליית המחירים בשנה הקרובה תיווצר בגלל מלאי הקרקעות הקטן העומד כיום לרשות הקבלנים והמספר הנמוך של יחידות הדיור המשווקות. אלה יוצרים, לדבריהם, ביקושים גדולים מההיצע - כך שצפויה עלייה במחירים, כשהשאלה היא רק בכמה.

מנכ"ל חברת חפציבה בועז יונה, ומנכ"ל חברת מ. אביב צביקה פרנק, אינם סבורים כי העלייה תעבור את רף ה-10%. יונה מעריך את העלייה ב-10%-7%, ופרנק מדבר על 6%-4%. להערכת יונה, עליית המחירים תתחיל בעוד כ-8 חודשים, ותתמקד באזורי הביקוש במרכז.

מנכ"ל חברת אשדר, שרגא ויסמן, אינו מגדיר בדיוק את גובה עליית המחירים הצפויה, אך מקבל את ההנחה שבשנה הקרובה יירשם גידול בביקוש לדירות: "בינואר עד יוני מכרנו יותר מכפליים דירות מאשר ב-2003. ביולי-אוגוסט נחלשה המגמה - ירידה אופיינית לתקופת החופש הגדול. אני צופה שבסוכות, חג שבו נוהגים לרכוש דירות, תירשם שוב עלייה בביקושים. התוצאה תהיה עליית מחירים, כפי שאירע בחודשים האחרונים. היזמים נמצאים כיום במצב שבו מלאי הקרקעות אינו גדול והמינהל כמעט שאינו מפרסם מכרזים לקרקעות באזורי ביקוש. לכן, אני מעריך כי המחירים יעלו, והביקושים יתמקדו בפרויקטים שקרובים לשלב אכלוס, או ששייכים לחברות גדולות".

מנכ"ל חברת בוני התיכון, עמי פרץ, קיצוני יותר בתחזית שלו לעליית מחירים: "תשס"ה תתאפיין בקיטון במלאי הדירות בשל מיעוט התחלות בנייה. יש להניח שהביקושים יגדלו, ההיצע יקטן ולפיכך צפויה עליית מחירים של עד 10%. יתרה מזאת, במקרה של שינוי לטובה במצב המדיני-ביטחוני, יש לצפות לעליית מחירים שיכולה להגיע אף עד לכ-20%".

חיים פייגלין מבעלי חברת צמח המרמן, הבונה באזורי הפריפריה, סבור שהתנהגות השוק תישאר דומה לזו שהיתה במחצית השנייה של תשס"ד: "התנהגות השוק התאפיינה בין השאר בעליית מחירים של 5%-3%, כשבדירות חדשות באזורי המרכז והביקוש ההתייקרות היתה אף משמעותית יותר. לאור הקיטון המשמעותי במלאי הדירות והירידה המתמשכת במספר התחלות הבנייה, גם ב-2005 תימשך מגמה ברורה של עלייה במחירי הדירות, העשויה בהחלט להגיע גם ל-15%. עם זאת באזורים בהם יש מלאי של דירות חדשות, כגון חדרה, גדרה, אשקלון ורחובות, לא צפויה עליית מחירים".

בבנקים, המלווים הן את הקבלנים הן את הרוכשים, נרשמו חילוקי דעות; כך, ראש מערך בנייה לנדל"ן בבנק לאומי, עוזי לוי, מגלה אופטימיות זהירה: "המיתון עדיין איתנו. מספר התחלות הבנייה הוא כמו בשנה הקודמת. מלאי הדירות בגמר הולך ופוחת. על אף שניתן לראות נקודת מפנה מסוימת, עדיין מדובר בשינויים קלים שאינם מאפשרים לנו לומר שהמיתון מאחורינו.

"עיקר ההתאוששות היתה באזור המרכז ואצל המעמד הבינוני ומעלה, כשהפריפריה מחוץ לתמונה. מדיניות ממשלתית מזגזגת בין כמה עקרונות, שבאה לידי ביטוי בכך שלפעמים ניתנים מענקים לרוכשי דירות בפריפריה ולעתים לא, וכשאין ממתינים לתקופה שיהיה, ודאי שלא הועילה לענף בראייה כוללת.

"ההערכה שלנו, על פי מודלים כלכליים שהרצנו, היא שלקראת מחצית 2005, סוף תשס"ה, תירשם התאוששות קלה נוספת בענף. תחזית זו נובעת מתגובתו האטית של הנדל"ן לסימני הצמיחה שהתחילו להופיע בכלל המשק לפני כשנה. עיקר ההתאוששות תירשם ב-2007-2006. הביקושים יתמקדו באזורי ביקוש, לבנייה עממית למגורים, במיוחד אצל בעלי ההכנסות הבינוניות פלוס".

לעומתו, מנכ"ל בנק לאומי למשכנתאות, ראובן צבאג, פסימי יותר: "ככלל, אני רואה שני מקורות לירידת הביקושים לדירות בשנה הבאה ושני מקורות לעליית הביקושים. להערכתי, שני המקורות יקזזו אחד את השני.

"בצד הירידה, אני מונה את עליית הריבית הצפויה ואת הקיצוצים בזכאויות למשכנתאות. בשנים האחרונות אנו רואים ירידות מתמשכות במימושי משכנתאות, לנוכח קיצוצים ממשלתיים. אמנם במקרים רבים מתבטא הסיוע הממשלתי לזכאים ב-75-70 אלף שקל בלבד, אך צריך להבין שאם לא היה מימון כזה, במרבית המקרים לא היו מתבצעות עסקות כלל.

"קיצוצים אלה נמשכים גם בהצעת התקציב ל-2005, שעה שהממשלה רוצה להפסיק לחלוטין את הזכאויות לאלה שמגיעים לפחות מ-1,000 נקודות זכאות - אוכלוסייה שאמנם לוקחת כיום משכנתאות בריבית שוק, אבל אנחנו, בבנק, מגובים בבטוחה של האוצר.

"ברגע שזכאי כזה ייצא מהבטוחה הזו והבנק ייכנס לנעלי האוצר, אנחנו נעביר אותם לחברת ביטוח והם יתחילו לשלם 150-100 שקל לחודש - סכום לא נמוך עבור זוג צעיר. אני מעריך כי חלק לא קטן מהם, במיוחד אלה מהמרכז, לא ירכשו דירות כתוצאה מכך.

"בצד של המקורות לעליית הביקושים, אני מונה את הירידה הצפויה באבטלה ואת הציפיות במשק לצמיחה. להערכתנו, כאמור, שני הכיוונים הללו יקזזו האחד את השני, ולפיכך איננו צופים בשנה הבאה שינוי מהותי בביקושים לדירות. אם הממשלה תמשיך במדיניות ביטול וקיצוץ המשכנתאות, נגיע בסופו של דבר למצב שבו רק אלה מהמעמד הבינוני ומעלה יוכלו לרכוש דירות, וממילא גם המעמד הבינוני נשחק".

מנכ"ל בנק אדנים למשכנתאות, יונתן הולצר, נוטה לצדו של צבאג: "התקווה בתחילת תשס"ד היתה כי השנה המסתיימת עתה תסמל את היציאה מהמיתון, שאיפיין את הענף בחמש השנים האחרונות. תקווה זו התגשמה רק במעט".

לדבריו, במחצית האחרונה של השנה הקצינה מגמת התחרות בין הבנקים למשכנתאות והביאה לשחיקת המרווחים ולירידה בריבית ההלוואות. המאבק בין הבנקים על נתח השוק - במיוחד על רקע תהליך המיזוג בין הבנקים למשכנתאות לבנק האם (טפחות עם מזרחי, משכן עם הפועלים) - והירידה במספר הלקוחות הפוטנציאלים כתוצאה מהמיתון, תרמו אף הם לתחרות העזה ולהורדת הריביות.

כתוצאה מכך מעריך הולצר כי "היכולות של הבנקים למשכנתאות להמשיך ולהלוות במרווח מזערי או אפסי מוגבלות בזמן, ולכן הריביות יעלו בשנה הקרובה. כמו כן ריבית הליבור צפויה לעלות כתוצאה מעלייה בשער הריבית בארה"ב, ויש לכך השלכה מיידית על כל הלווים שבחרו במסלולי הלוואות צמודות דולר.

"בנוסף, עמלות האוצר המשולמות לבנקים בגין הטיפול בהלוואות זכאים, אשר פחתו בעקבות המכרז האחרון של האוצר, יחייבו את הבנקים לבסס את רווחיהם על המרווח הפיננסי ופחות על עמלות האוצר".

מנכ"ל לאומי למשכנתאות צבאג: אם הממשלה תמשיך במדיניות של ביטול וקיצוץ המשכנתאות, נגיע למצב שבו רק מי שנמצאים במעמד הבינוני ומעלה יוכלו לרכוש דירות

מנכ"ל חברת בוני התיכון, עמי פרץ: השנה הקרובה תתאפיין בקיטון במלאי הדירות. הביקושים יגדלו, ההיצע יקטן ולפיכך צפויה עליית מחירים של עד 10%

מנכ"ל חברת חפציבה בועז יונה: בתשס"ה תירשם עליית מחירים של 10%-7%. העלייה תתחיל בעוד כשמונה חודשים, ותתמקד באזורי הביקוש במרכז
חזרה לארכיון החדשות
האינטרנט הרג את המתווך
חוצה ישראל ומחירי הדירות
חוות הבודדים: הכי קרוב לבוקרים
הרכבת ומחירי הדירות
המלכודת: מדד תשומות הבנייה
כמה שווה הנוף מחלונכם?
כיווני אויר שישראלים אוהבים
כמה שווה המחסן בדירה שלכם
האנטנה הסלולרית ומחיר הדירה
תחזית מחירי דירות ל- 2006
השנים היפות של קרית אונו
על מה לחשוב כשלוקחים משכנתה
איך קונים מכונס נכסים
רוצים לקבל לפחות כמו השכן
הרכבת הגיעה, המחירים עלו
מי ישלם את החשבון?
למי שלא פוחד מרוחות רפאים
אין טעם לצפות להחזרת המענקים
התשלומים הנלווים ברכישת דירה
כמה עולה עיכוב התוכניות
מחירי היד שניה בחיפה יורדים
זכאות משרד השיכון שווה פחות
משכנתה ממוצעת - 427.4 אלף
הדירה לדוגמה כפריט חובה
פחות זוגות צעירים ירכשו דירות
בנה ביתך, אבל לא עכשיו
הביקוש לדירות יירד בספטמבר
את הפירות לא תקטפו בקרוב
מגדלי היוקרה: הצעירים עוזבים
לשפץ את הבית בלי לפשוט רגל
לפני שהמחירים עולים
האם ענף הנדל"ן מתאושש?
של מי הבית בעצם?
10 המכות, גרסת הנדל"ן
אודות & תודות | כתוב לנו | פרסם באתר | הרשמה למבצעים | לקניית המדריך לרכישת דירה |