לפרטים ולרכישת המדריך חזרה לעמוד הבית
לוחות כתוב לנו ארכיון TheMarker פורום מדור משפטי המדריך הטבות והנחות עמוד הבית
מתוך ארכיון אתר themarker
10 המכות, הגרסה של ענף הנדל"ן
זיו מאורפורסם ב- 11.4.2004
ענף הנדל"ן בישראל טומן בחובו מלכודות רבות וכואבות למי שבא עמו במגע. רוכשי דירות, קבלנים, יזמים ובנקאים - יכולים לספר סיפורים מסמרי שיער על חוויותיהם האישיות. צריך כמובן לזכור שברוב המקרים מדובר במשחק סכום אפס. כלומר, מכה לאחד היא רווח נקי לצד השני. מבחינת האזרח מן השורה הביורוקרטיה היא קללה שאינה כתובה בתורה. מבחינת המאכער מדובר במן מהשמים, מקור פרנסה לשנים רבות.

זאת הסיבה לכך שאף אחת מהמכות לא תיעלם מעצמה. כל עוד ישנם אינטרסנטים המעדיפים שהמצב יימשך כמות שהוא, רק כוח עליון - כלומר מדיניות תקיפה ויעילה של הממשלה - יוכל להביא לשינוי. מניסיון העבר, אפשר לגזור ולשמור את הכתבה הזאת. אותן מכות יהיו בתוקף גם בשנה הבאה.
היחס לעובדים הזרים

ייתכן שעוד כמה שנים, לא ברור כמה, ישבו במדינות מעבר לים אנשים ויספרו, תוך גריסת מצה וביצה קשה, על יציאת ישראל: כיצד הצליחו להימלט מהעבודה הקשה. היחס בישראל לעובדים הזרים, בכללם לאלה העוסקים בנדל"ן, לא מוסיף כבוד לאף אחד מאתנו.

נושא העובדים הזרים הוא מכה כפולה. מצד אחד היחס המחפיר כלפיהם - במקרים רבים לא כאל בני אדם עם צרכים סוציאליים מינימליים, אלא כאל גורמי ייצור שיש למקסם את התועלת מהם. מצד שני ישנם המחסור בעובדים הזרים והתלות המוחלטת בהם בענף.

התלות נובעת מכך שקשה למצוא ישראלים שיבצעו את אותן העבודות, ובעיקר מעלותם הנמוכה של העובדים הזרים, שבעטיה הקבלנים לא באמת מעוניינים להחליפם בעובדים מקומיים. הסיכוי היחיד לשינוי הוא השוק החופשי, שבשל המחסור העלה את שכרם. גם המאבק בחברות כוח האדם, שכמה מהן נוהגות כמעט כסוחרי עבדים, יכול להביא לשינוי.
המסים

כשני שלישים ממחיר הדירה שאתם רוכשים הם מסים בצורה כזו או אחרת. מע"מ על הקרקע ועל מחיר הדירה, מס רכישה, מס בולים בעת קבלת המשכנתא, היטל השבחה על הקרקע ועוד. מה הפלא שמשפחה ישראלית צריכה לשלם 120 משכורות בממוצע כדי לרכוש דירה?

בצד החיובי אפשר לספר על הרפורמה במס הכנסה שהפחיתה את מס שבח לרמה של 25% בטווח הארוך. אבל זה ישפיע מן הסתם בעיקר על מוכרים ורוכשים של קרקעות ופחות על מחירי הדירות.

תוכניות נוספות להפחתת מסים לא צלחו. היוזמה הבולטת היא ההכרה בריבית המשכנתאות כהוצאה מוכרת לצורכי מס. תוכנית כזו היתה אמורה להגדיל את הנטו של נוטלי המשכנתא ב-400 או 500 שקל בממוצע.
מגדלי המשרדים

אפשר להתווכח האם מראה המגדלים המשקיפים על כל מי שנוהג ברחבי גוש דן וגם בערים אחרות הוא מרשים, או שסתם מכער את קו הרקיע. מה שלא נתון לוויכוח הוא שחלק ניכר משטחי המשרדים האלה עומדים ריקים כבר שנים וימשיכו להיות כך גם בשנים הקרובות.

למרות העודפים הגדולים, חברות בנייה, יזמים ועיריות ממשיכים לאשר ולהקים מגדלים ושטחי תעסוקה נוספים בהיקפים של מאות אלפי מ"ר גם בימים אלה. כמה מהבניינים החדשים יצליחו אולי להתמלא, אך על חשבון בניינים קיימים.

הסיבה ליצירת העודפים הגדולים היתה האופטימיות הגדולה ששררה לאחר החתימה על הסכם אוסלו וההערכה כי בעקבות ההסכם תהיה פריחה אמיתית באזור וחברות בינלאומיות גדולות יבואו וישכרו מאות אלפי מ"ר. גם הפריחה בענף ההיי-טק יצרה ביקושים מדומים. חברות סטארט-אפ רבות שכרו אלפי מ"ר ללא צורך וכיום אותם שטחים עומדים בשממונם.

כדי לצמצם את הנזק נעשה כיום ניסיון לקדם כמה תוכניות לשינוי ייעוד של שטחים מתעסוקה למגורים, ונבחנות דרכים לחלק את ההכנסות בין רשויות מקומיות שכנות. צעד זה נובע מכך שאחד הגורמים המרכזיים לריבוי אזורי התעשייה והמשרדים הוא העובדה שהארנונה לעסקים היא מקור הכנסה חשוב של הרשויות. כך, בניסיון להגדיל את הכנסתן על חשבון השכנות, עוזרות העיריות ליצור את העודפים.
הביורוקרטיה

לכל קבלן יש סיפור על אישור תוכנית בנייה שהוצאתו ארכה 10 שנים ויותר. אחד הסיפורים המפורסמים הוא זה של נשיא התאחדות הקבלנים, סם אולפינר, שהמתין 20 שנה עד שהצליח להתחיל בבנייה ברמת השרון.

אז כמה זמן צריך באמת להמתין לקבלת היתר בנייה? תלוי בוועדה, ברמת הקשרים של המבקש ובעוד יותר מדי גורמים שהיו אמורים להיות ענייניים. אם ראש העיר לוחץ, אפשר לקבל את ההיתר גם בתוך יום. במקרים אחרים, גם חצי שנה היא פרק זמן סביר בישראל.

הביורוקרטיה היא כמובן לא בעיה בלעדית של הרשויות המקומיות. היא קיימת גם בוועדות התכנון המחוזיות, שם נערמות תוכניות על גבי תוכניות, וכמובן גם במשרדי הממשלה ובראשם מינהל מקרקעי ישראל.

ביקור באחד ממחוזות המינהל, בעיקר באזור המרכז, יכול להפוך לחוויה מאוד לא נעימה, עם המתנה של שעות ודרישה לחזור לביקורים חוזרים להשלמת הטיפול. לעתים, כל מה שצריך הוא חתימה על טופס.

באווירה כזאת מה הפלא שאחת התעשיות הצומחות בשנים האחרונות היא תעשיית המאכערים? המאכער ניזון בעיקר מהביורוקרטיה, שכן השירות העיקרי שהוא מעניק הוא קיצור התורים. המאכער, למרות השם הלא מחמיא, הוא במידה רבה לוביסט שבמקום מסדרונות הכנסת, ממלכתו ממוקמת במסדרונות העגמומיים של משרדי הממשלה. הוא מכיר את הפקידים, דואג לשלוח מתנות בחגים ויכול לקצר את התור ולפעמים גם לקבל אישור שאזרח מן השורה לא היה מצליח להוציא.
השחיתות

השחיתות מתקשרת כמובן ישירות לאותו מאכער ממסדרונות המינהל, אבל עמוקה הרבה יותר. היא מתחילה מניגוד עניינים פשוט שבו חברי ועדות מקומיות, מחוזיות וגם ארציות, דנים בעניינים שיש להם נגיעה אישית בהם. אולי הם קרובי משפחה, ואולי עורכי הדין של מגיש הבקשה.

השחיתות מביאה לכך שבעיתונות בשפה הרוסית מתפרסמות באין מפריע מודעות הקוראות לאנשים למכור את זכויות המשכנתא שלהם, בניגוד מוחלט לחוק. המפרסמים מוכנים לשלם תמורת הזכויות כמה אלפי דולרים ובחלק מהמקרים משתמשים בזכויות כדי לבצע תרמיות נגד המדינה והבנקים בעשרות מיליוני דולרים.

השחיתות מביאה לכך שיזמים משיגים עובדים זרים בניגוד להנחיות ולחוקים. הם רוכשים זכויות העסקה מחקלאים, על אף שהחקלאים אינם רשאים למכור אותן, מכיוון שהם משוכנעים כי יצליחו לשכנע את הגורמים השלטוניים להעלים עין ולאשר את בקשתם.

על עומק השחיתות יכול ללמד גם ראיון שנעשה לפני שבועות מספר ב"ידיעות אחרונות" עם עודד טל - מי שהיה מנהל מחוז תל אביב של המינהל, הנאשם בקבלת שוחד מהיזם דוד אפל. הטענה העיקרית של טל בכתבה לא היתה חפותו, אלא שאלת תם: מדוע נטפלו דווקא אליו, שהרי יש עוד רבים ובכירים ממנו שפועלים בדרכים דומות.

במסגרת התוכנית הכלכלית הוחלט על הקמת יחידה מיוחדת במשטרה שתעסוק באכיפה ובטיפול בשחיתות. אפשר לקוות שהיא תביא לשינוי כלשהו, אבל צריך להיות סקפטים. אם אפשר לשאוב עידוד ממשהו, זה כתב האישום שהוגש נגד אפל, המלמד כי למרות הכל, יש דברים שלא עוברים עליהם לסדר היום אפילו בישראל 2004.
הבנייה הלא חוקית

על פי הגרסאות השונות יש בישראל כ-10,000 מבנים לא חוקיים. כמה מהמבנים הם מחסנים, ומבנים אחרים ממוקמים ביישובים חקלאיים ומשמשים חברות וסוחרים.

מקבץ בולט נוסף הוא הבנייה במגזר הערבי. גם שם יש אלפי יחידות דיור שהוקמו לאורך השנים בצורה לא חוקית. רבות מהן נבנו מתוך אילוץ - שכן מוסדות התכנון לא אישרו שם תוכניות בנייה ואילו הזוגות הצעירים זקוקים למקום מגורים.

על כל אלה אפשר להוסיף אלפי חריגות בנייה קטנות יותר: סגירת מרפסת, בניית פרגולה, הוספת חדר על הגג או הסבת מחסן לחדר מגורים. הכל לפי הדמיון של החורג.

אם במקרה של המגזר הערבי אפשר לומר שהסיבה העיקרית לחריגות היא חוסר ברירה, הרי שבמגזרים האחרים הבנייה הלא חוקית מבוצעת בשל כדאיותה: שווי כלכלי גבוה מאוד לעומת סיכוי קטן מאוד להיתפס ולשלם את המחיר.

רק בשנים האחרונות נעשו כמה ניסיונות לטפל בחריגות ובבנייה הלא חוקית בבית המשפט - בין היתר בהקמת מרכזים מסחריים גדולים על קרקעות חקלאיות, בניגוד לייעוד הקרקע על פי תוכנית המתאר הקיימת. מדובר עדיין בטיפול לא מספיק, ולכן גם בשנים הבאות נמשיך לראות את התופעה שבנוסף לנזק הנופי יכולה ליצור גם סכנות בטיחותיות.
המימון

כבר חמש שנים שקבלנים ויזמים מתקשים בהשגת מימון לבניית פרויקטים. אם באמצע שנות ה-90 הבנקים רצו אחרי הקבלנים והיזמים כדי להעניק להם אשראי לבנייה, כיום התמונה הפוכה.

בעבר קבלן היה צריך להביא הון עצמי בסדר גודל של 20% מהפרויקט לכל היותר, והבנק מימן את יתרת 80 האחוזים. כיום הקבלנים נדרשים להביא 40% וגם 50%. זאת בנוסף לפרויקטים שהבנקים לא מוכנים ללוות בכל מקרה, ללא קשר לרמת ההון העצמי: פרויקטים בתחום המסחר, התיירות וגם בנייה באזורי פריפריה לא מבוקשים.

הקשחת הקריטריונים פוגעת גם בציבור רוכשי הדירות. הבנקים שבעבר התרצו ומימנו פרויקט גם אם המכירות היו צנועות, יעצרו את המימון ויפתחו את הברז מחדש רק בהתאם לקצב המכירות של הקבלן. כך, מי שרכש דירה בפרויקט מגורים שרובו לא מכור, יכול לצפות ברמה גבוהה של ודאות כי חברת הבנייה לא תעמוד בלוחות הזמנים ולא תמסור את הדירה במועד לו התחייבה בחוזה.

בניגוד למכות אחרות, זו מכה הקשורה ישירות למיתון בענף הבנייה. אם וכאשר המיתון יסתיים והציבור יחזור לאתרי המכירות, גם הבנקים יקלו את הקריטריונים והקבלנים יוכלו לקבל ליווי ביתר קלות. ניצניה של תופעה כזו של פתיחות כבר נראים בכמה מהבנקים.
איכות הבנייה

טרגדיות כמו התמוטטות גשר המכביה או התמוטטות אולמי ורסאי בירושלים הן המקרים הקיצוניים יותר של איכות הבנייה הירודה בישראל. אבל יש עוד עשרות מקרים נוספים שהסתיימו עם נפגעים וכן מאות מבנים שנבנו באיכות לא מספיקה, אך בדרך נס, לפחות עד עכשיו, לא גבו קורבנות. רעידת אדמה חזקה, אם חלילה תתרחש, תחשוף חלק מהמבנים במערומיהם.

הסיבות לאיכות הבנייה הירודה בישראל הן רבות. חלק גדול מהן פורטו בהרחבה בדו"ח ועדת זיילר, הוועדה הממלכתית שמונתה בעקבות אסון ורסאי; רק בימים אלה מתחילה ועדת היגוי לפעול כדי לבחון דרכים ליישום המלצותיה.

בין היתר מדובר בחלוקת אחריות לא ברורה. כמו במקרים אחרים בישראל (קחו למשל את הפיגוע בנמל אשדוד לפני כמה שבועות), כל גוף מתחמק מאחריות ומגלגל את האחריות על הפיקוח ועל האכיפה לפתחם של גופים אחרים.

עוד סיבה היא הניסיון לחסוך בכל מחיר. ומכיוון שאף אחד לא מתכוון לעבוד במחירי הפסד, ברור שמפקח בנייה אשר מוכן לקחת עבודה בפרוטות, לא יעשה את עבודתו נאמנה ולא יבצע את כל הבדיקות הכרוכות בהוצאות ובזמן יקר.
הטאבו

מתוך כשני מיליון יחידות דיור במדינת ישראל, קרוב למחצית כלל אינן רשומות בטאבו (רשם המקרקעין). ועדות שונות ומבצעים מיוחדים שנערכו לא הביאו למהפכה אמיתית בקצב הרישום, אלא לכל היותר להגברת הקצב, שעדיין לא מדביק את קצב התחלות הבנייה. כלומר, הפער רק הולך ומתרחב.

לעובדה שנכסים כה רבים לא רשומים בטאבו יש כמה השלכות. ראשית, השלכה כלכלית על בעלי הנכסים. ועדה ממשלתית שבדקה את העניין לפני כמה שנים קבעה כי הרישום בטאבו מעלה את ערך הדירה ב-3%. כלומר, בעל דירה ממוצעת שאינה רשומה מפסיד כ-5,000 דולר.

אבל כמובן שישנה השלכה קשה יותר ברמה הקניינית. הרישום בטאבו נועד להבטיח את זכותו של בעל הנכס, ולהקטין למינימום את החשיפה שלו לעבריינים ונוכלים הזוממים לשים את ידם על הנכס למטרת מכירה לצד שלישי.

כמחצית מהדירות הלא רשומות נמצאות על קרקעות מינהל וחלקן לפחות רשומות במינהל, מה שאמור להקטין את הסיכון לבעל הקרקע. המחצית השנייה היא בשוק הפרטי. רוב הדירות מוחזקות במאגרים של חברות הבנייה שהקימו את הבניינים. אותן חברות מחויבות ברישום הדירות בטאבו, אבל בדרך כלל לא מזדרזות לעשות זאת, מכמה סיבות.

ראשית, בכל מקרה של מכירת נכס, הן גובות תשלום על רישום שם הבעלים במאגר שלהן. שנית, כל עוד השטחים המשותפים רשומים על שם החברה ולא על שם הדיירים בבית המשותף, יכולים הקבלנים ליהנות מזכויות הבנייה שם, למשל במקרה של תוספת בנייה על הגג.
מלאי הקרקעות

הכישלון הגדול של מדינת ישראל - מוסדות התכנון, מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון - הוא ביצירת מלאי קרקעות זמין לבנייה. לטווח ארוך יש ככל הנראה צורך בכ-35 עד 40 אלף יחידות דיור חדשות מדי שנה. כלומר, יש צורך ביצירת מלאי קרקעות בהיקף דומה מדי שנה.

בפועל, מצליחים מוסדות התכנון לאשר תוכניות בהיקף של כ-25 אלף יחידות דיור בלבד. כך, כשייגמר המיתון עלול להיות מחסור בקרקעות שיוביל למחסור בדירות - והתוצאה תהיה עלייה במחירי הדירות.

משרדי הממשלה עסוקים בעיקר בהטלת אשמה זה בזה בעניין קצב התכנון העלוב. מי שמנצלים את המצב ואת הלך הרוח במשרדי הממשלה התומך בהגדלת המלאי, הם יזמים ובעלי קרקע שמקדמים תוכניות גדולות וצפופות.

סוגיית מלאי הקרקעות הזמין שימשה בתחילת שנות ה-90 עילה לקבלת ההחלטות על הפיצויים למגזר החקלאי במקרה של הפשרת קרקע לבנייה. למרות הסערה והמאבקים, החלטות אלה לא פתרו את הבעיה.

כיום פונים בממשלה לאפיקים אחרים בתקווה שיסייעו לפתור את הבעיה. הראשון הוא מסלול השיקום העירוני, מה שמכונה פינוי-בינוי: הריסת מבנים ישנים הבנויים בצפיפות נמוכה ובנייה חדשה וצפופה הרבה יותר. הפוטנציאל כאן הוא של עשרות אלפי יחידות דיור. המסלול השני הוא פינוי מתחמים מלב הערים, בעיקר בסיסי צבא, תחנות משטרה, חוות אנטנות של בזק וכו'. גם כאן הפוטנציאל עצום וכעת נותר לראות האם יגיעו לעמק השווה עם משרד הביטחון וצה"ל על גובה הפיצוי.
חזרה לארכיון החדשות
האינטרנט הרג את המתווך
חוצה ישראל ומחירי הדירות
חוות הבודדים: הכי קרוב לבוקרים
הרכבת ומחירי הדירות
המלכודת: מדד תשומות הבנייה
כמה שווה הנוף מחלונכם?
כיווני אויר שישראלים אוהבים
כמה שווה המחסן בדירה שלכם
האנטנה הסלולרית ומחיר הדירה
תחזית מחירי דירות ל- 2006
השנים היפות של קרית אונו
על מה לחשוב כשלוקחים משכנתה
איך קונים מכונס נכסים
רוצים לקבל לפחות כמו השכן
הרכבת הגיעה, המחירים עלו
מי ישלם את החשבון?
למי שלא פוחד מרוחות רפאים
אין טעם לצפות להחזרת המענקים
התשלומים הנלווים ברכישת דירה
כמה עולה עיכוב התוכניות
מחירי היד שניה בחיפה יורדים
זכאות משרד השיכון שווה פחות
משכנתה ממוצעת - 427.4 אלף
הדירה לדוגמה כפריט חובה
פחות זוגות צעירים ירכשו דירות
בנה ביתך, אבל לא עכשיו
הביקוש לדירות יירד בספטמבר
את הפירות לא תקטפו בקרוב
מגדלי היוקרה: הצעירים עוזבים
לשפץ את הבית בלי לפשוט רגל
לפני שהמחירים עולים
האם ענף הנדל"ן מתאושש?
של מי הבית בעצם?
10 המכות, גרסת הנדל"ן
אודות & תודות | כתוב לנו | פרסם באתר | הרשמה למבצעים | לקניית המדריך לרכישת דירה |