לפרטים ולרכישת המדריך חזרה לעמוד הבית
לוחות כתוב לנו ארכיון TheMarker פורום מדור משפטי המדריך הטבות והנחות עמוד הבית
מתוך ארכיון אתר themarker
מגדלי היוקרה הישנים: הצעירים עוזבים, המבוגרים שומרים אמונים
אריק מירובסקיפורסם ב- 8.8.2004


במשך שנים נחשבו מגדלי דיזנגוף, מגדלי דוד ומגדל גן העיר בתל אביב לסמל סטטוס. מיקומם המרכזי בלב העיר ובנייה מודרנית לאותה תקופה, הכוללת בריכת שחייה צמודה, לובי ושוער, משכו רבים מבני המעמד העליון בישראל. ואולם בשנים האחרונות משתנה האופנה. מגדלי בניינים חדשים מוקמים במרחק לא רב ומציעים אטרקציות שלא היו במגדלים הוותיקים - ספא משוכלל, חניות כפולות, מעליות חכמות ומרתפי יין מעוצבים.

בעלי הממון הצעירים יחסית מוכנים לשלם יותר עבור האופנה החדשה ונוטשים את המגדלים הוותיקים לטובת החדשים. גם תושבי חוץ, המגלים עניין ברכישת דירות יוקרה בישראל, פוסחים על המגדלים הוותיקים. עם זאת, אוכלוסייה מבוגרת יותר דווקא מגלה בהם עניין. התוצאה: בכמה מהמגדלים, כמו למשל מגדלי דיזנגוף בתל אביב, ירדו המחירים בעד 20%; באחרים, כמו גן העיר, נשמרה יציבות.

"מגדלי יוקרה, בניגוד לדירה רגילה ואפילו לצמוד קרקע יוקרתי, מבססים את המחירים הגבוהים שלהם בעיקר על המפרט הטכני ועל רמות הגימור והעיצוב שהם מציעים לרוכשים", אומר מאיר מנחם משירן נכסים. "ברגע שהמפרט הטכני כבר לא נחשב ליוקרתי, כשהגימורים שמוצעים בפרויקטים אחרים הם בסטנדרט גבוה יותר והעיצוב החיצוני והפנימי נחשבים למיושנים - מידת היוקרה של הפרויקט נשחקת, דבר שגם מוביל לירידת מחירים".

אריה שפר, מנדל"ן הים התיכון, אומר: "אתה נכנס לבניין שהיה יוקרתי לפני 30 שנה. נניח שהלובי עוד איכשהו שומר על צורה, אבל המעליות הן אותן מעליות מכוערות, קטנות, צפופות ואיטיות מפעם. על דבר כזה תרצה לשלם כעל נכס יוקרתי? אין ספק שיוקרה היא מונח חמקמק, זמני ואכזרי. מי ידע עד לעשור האחרון מה זה ספא, חדר כושר ובריכת שחייה?"

חיים קאופמן מקאופמן נכסים אומר: "ברגע שאנשים הרגישו שמגדלי דוד, למשל, התחילו להתיישן, הם עברו למגדל בזל; באחרונה חלה תזוזה ממגדלים ישנים יחסית לפרויקט בארי-נהרדעא".

שמעון אינשטיין מקניון מגדלי יוקרה מוסיף: "עבור רבים, המגדלים הללו הפכו למיושנים, ואם מישהו בגילאים צעירים יחסית רוצה לרכוש שם דירה, זה כנראה בגלל המחיר הנמוך משמעותית מהמחירים במגדלים החדשים".

קאופמן ואינשטיין מספרים כי ה"חגיגה הצרפתית", של רכישת נכסי יוקרה על ידי תושבי חוץ, במיוחד מצרפת, פסחה כמעט לחלוטין על המגדלים הישנים.

והנה, למרות כל זה, מדווחים אנשי הנדל"ן על יציבות מחירים יחסית בשוק של המגדלים הישנים, עם ירידות מחירים של עד 10%. פרויקטים מסוימים מחזיקים מעמד יפה, ובראשם גן העיר ומגדלי בזל. רק במגדלים מסוימים נרשמו ירידות מחירים חדות יחסית, ובראשם מגדלי דיזנגוף.

מקור ההישרדות המפתיעה של המגדלים הללו, על אף חסרונותיהם, הוא יתרונות בתחומים שקוסמים לפלחי שוק אחרים, בעיקר לאוכלוסייה המבוגרת יותר. העיצוב, שבעיני צעירים נחשב למיושן ולא אופנתי, עונה על הצרכים האסתטיים והפונקציונליים של הקהל המבוגר. הקהל המבוגר אף דורש דירה בעיצוב המוכר מפעם, ולא מתפעל מתקרות גבוהות וחללים גדולים.

בנוסף, טוענים מתווכים, בקרב הקהל המבוגר אין ביקוש גדול למותרות כמו בריכת שחייה, מרתפי יינות וחדר כושר. מעליות משודרגות, לובי מחודש וחזית שמורה, בהחלט מספקים את רצונם.

יתרונם הבולט של המגדלים הוותיקים הוא המיקום הטוב שלהם. זאת, בעוד מגדלי היוקרה החדשים אינם מצטיינים תמיד במיקומים מרכזיים כל כך. הקהל המבוגר גם אינו להוט אחר הצגה לראווה של הסטטוס היוקרתי של מבנה המגורים שלו. "הצעירים יותר צריכים להפגין בפני אורחים מחו"ל ואחרים את המעמד היוקרתי אליו הגיעו. הוותיקים כבר לא צריכים את זה. מעמדם החברתי מבוסס ואיתן ואינו מצריך הצגות", אומר קאופמן.

עם זאת, תנאי הכרחי לשמירת מעמדם של מגדלים ותיקים הוא תחזוקה נאותה ושדרוגים במפרטים הטכניים, כגון החלפת מעליות, שיפוץ לובי וכיוצא בזה. מי שמזניח את הפרטים האלה ימצא שגם האוכלוסייה המבוגרת מדירה רגליים מהמגדל שלו.

מגדלי דיזנגוף הם דוגמה לפרויקט שתדמיתו נמצאת בירידה, וכך גם מחיריו. מחירי הדירות נעים סביב 3,500 דולר למ"ר, מה שמשקף ירידה של כ-20% לעומת סוף שנות התשעים. שפר מספר על דירת 6 חדרים, 170 מ"ר בקומה גבוהה, שהועמדה למכירה במשך חודשים רבים, ולבסוף נמכרה ב-600 אלף דולר בלבד.

הסיבות לירידה במעמדו של הפרויקט הן שיתוף בין מקומות החניה של הקניון למקומות החניה הפרטיים, דבר שאינו מקובל כיום; רמת תחזוקה ושדרוגים שאינה מספקת את דרישות פלח השוק; וירידת קרנו של רחוב דיזנגוף כולו בעשור האחרון.

לשם השוואה, במגדלי דוד נמכרו דירות 4 חדרים, כ-140 מ"ר, בטווח של 680-650 אלף דולר, מה שמשקף ירידה של כ-10% בארבע השנים האחרונות. במגדלי פנקס הצהובים נרשמה ירידה בשיעורים דומים, ובאחרונה נמכרו שם דירות 4 חדרים בכ-450 אלף דולר ודירות 5 חדרים בכ-550 אלף דולר. המחירים במגדלי פנקס החדשים, מגדלי קלרין, גבוהים בכ-15% מאלו במגדלים הישנים, ואולם הם נפגעו במקצת על ידי מגדלי צמרת של אקירוב.

שני המגדלים שכאמור שומרים על מעמדם הם בזל ובמיוחד גן העיר. בבזל נמכרות דירות 4 חדרים בטווח של 700-650 אלף דולר ודירות 5 חדרים ב-800-750 אלף דולר. בגן העיר, שעבר שדרוגים במשך השנים, עשוי מחיר דירות 200 מ"ר בחזית המערבית להגיע למיליון דולר; מחיר דירות בקומות הגבוהות עשוי אף להיות גבוה מ-1.5 מיליון דולר.

מגדלי יוקרה כמעט שאינם בנמצא מחוץ לתל אביב. בחיפה הוקמו מגדלי פנורמה במרכז הכרמל במטרה לספק את דרישות השוק המקומי למגדלי יוקרה: מיקום מרכזי, לצד מלון דן פנורמה, נוף יפה, חניה תת-קרקעית, שומר ולובי מפואר במושגי תחילת שנות השמונים.

למזלו של הפרויקט, הוא לא נאלץ להתמודד עם מתחרים עד לשנים האחרונות, ושמר על רמת מחירים גבוהה, אף שגם הוא עבר הליכי שחיקה. פעולות שדרוג ושיפוץ שנעשו במעליות ובלובי הקטינו אף הן את מידת השחיקה.

בשנים האחרונות קמו לו מתחרים, כמו פנורמה ריג'נט, ורמת המחירים הדולריים של הדירות במגדלים ירדה בכ-20%. זכיין אנגלו סכסון בחיפה, דרור אלוני, מספר על עסקות שונות שנעשו באחרונה במגדלי פנורמה, ברמה של 320 אלף דולר לדירות 3 חדרים. דירות 4 חדרים נמכרות תמורת 500-400 אלף דולר, בהתאם לסוג הדירה. הדירות הגדולות ביותר של 5 חדרים נמכרות ברמה של 550 אלף דולר.

בירושלים ישנם כמה מגדלים מהדור הוותיק: בית האקדמיה, מגדלי וולפסון ומשכנות הנשיא. גם במקומות אלה מדווחים מתווכים על שמירת ערך הדירות, אף ששוק היוקרה בעיר מוכתב בעיקרו על ידי תושבי החוץ.

"הירושלמים לא כל כך אוהבים מגדלים, ומעדיפים בתים בשכונות היוקרה", מסביר המתווך אלכס לוסקי. רוני כרמל מחברת אמבסדור ישראל ולוסקי מדווחים על רמות מחירים של 800 אלף דולר עבור דירות 5 חדרים בפרויקטים היוקרתיים.
חזרה לארכיון החדשות
האינטרנט הרג את המתווך
חוצה ישראל ומחירי הדירות
חוות הבודדים: הכי קרוב לבוקרים
הרכבת ומחירי הדירות
המלכודת: מדד תשומות הבנייה
כמה שווה הנוף מחלונכם?
כיווני אויר שישראלים אוהבים
כמה שווה המחסן בדירה שלכם
האנטנה הסלולרית ומחיר הדירה
תחזית מחירי דירות ל- 2006
השנים היפות של קרית אונו
על מה לחשוב כשלוקחים משכנתה
איך קונים מכונס נכסים
רוצים לקבל לפחות כמו השכן
הרכבת הגיעה, המחירים עלו
מי ישלם את החשבון?
למי שלא פוחד מרוחות רפאים
אין טעם לצפות להחזרת המענקים
התשלומים הנלווים ברכישת דירה
כמה עולה עיכוב התוכניות
מחירי היד שניה בחיפה יורדים
זכאות משרד השיכון שווה פחות
משכנתה ממוצעת - 427.4 אלף
הדירה לדוגמה כפריט חובה
פחות זוגות צעירים ירכשו דירות
בנה ביתך, אבל לא עכשיו
הביקוש לדירות יירד בספטמבר
את הפירות לא תקטפו בקרוב
מגדלי היוקרה: הצעירים עוזבים
לשפץ את הבית בלי לפשוט רגל
לפני שהמחירים עולים
האם ענף הנדל"ן מתאושש?
של מי הבית בעצם?
10 המכות, גרסת הנדל"ן
אודות & תודות | כתוב לנו | פרסם באתר | הרשמה למבצעים | לקניית המדריך לרכישת דירה |