לפרטים ולרכישת המדריך חזרה לעמוד הבית
לוחות כתוב לנו ארכיון TheMarker פורום מדור משפטי המדריך הטבות והנחות עמוד הבית
מתוך ארכיון אתר themarker
בנה ביתך, אבל לא עכשיו
אריק מירובסקיפורסם ב- 5.9.2004


"לפני כמה חודשים חשבנו לרכוש מבנה ישן על מגרש בשרון, להרוס אותו ולהקים במקומו צמוד קרקע יפה. זה נראה לנו אטרקטיווי, עד שהתחלנו להתעמק מעט בעניין והבנו שהסיכונים מאוד גדולים: הקבלן עלול להיקלע לקשיים ולהשאיר אותנו עם פרויקט לא גמור ועלויות נוספות, ואנחנו עצמנו עלולים להיקלע לקשיים בגלל המצב. היססנו והיססנו, ובסופו של דבר החלטנו לוותר על העסק. אולי בפעם אחרת נשוב אליו" - כך מספרת אורית, שהחליטה עם בן זוגה להמשיך לגור בשכירות.

אורית אינה היחידה. אלכס, חיפאי, בדק אפשרות לרכוש קרקע באחד ממושבי חוף הכרמל ושב עם מסקנה חותכת: "כדי לעשות דבר כזה אתה צריך להיות מבוסס בהרבה מהאנשים שאליהם לכאורה פונה שיטת הבנה ביתך. על כל צעד ושעל מחכות לך מלכודות, שאם תיפול לתוך אחת מהן אתה גמור". במקום לבנות את ביתו בעצמו, החליט אלכס לבדוק אפשרויות לקנות קוטג' יד שנייה בזכרון יעקב. גם הוא לא היחיד.

בתוך חמש שנים בלבד נרשמה נפילה של 35% בבנייה עצמית - מכ-16.8 אלף יחידות ב-98' ל-10,916 בלבד ב-2003. הירידה התלולה נרשמה גם בשיעור היחסי של הבנייה העצמית מסך כלל עסקות הנדל"ן למגורים במשק. בעוד שב-19% '98 מכלל עסקות הנדל"ן היו בנייה עצמית, ב-2003 ירד השיעור ל-12.4% בלבד.

בחברת דאן אנד ברדסטריט שהעבירה את הנתונים, רואים בהם - בשילוב עם הירידה המשמעותית בעסקות לרכישת דירות מקבלן - ביטוי נאמן לעובדה שהמיתון עדיין כאן. אנשים מעדיפים לרכוש דירות יד שנייה, מאשר לקנות דירות "על הנייר" מקבלן, או להיכנס לפרויקטים מורכבים בבנייה עצמית.

"ניתן להבחין בהיסוסים גדולים, שלא היו פעם, אצל אנשים שרוצים לבנות את ביתם בשיטת בנה ביתך. אנשים אלה בודקים, מבררים ומחשבים שוב ושוב. הדבר מעיד על חוסר שקט, חוסר יציבות והיעדר ביטחון, שלא היו כאן בעשור הקודם", אומר מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי, ערן רולס.

מרכז הבנייה הישראלי מארגן זה 11 שנה קורס "בנה ביתך בתבונה", שנועד ללמד אנשים מהשורה את עקרונות הבנייה העצמית. רולס מספר כי בעוד שבעבר אנשים היו מסיימים את הקורסים ומיד פונים לבנות את ביתם, "כיום אנחנו מבחינים שאנשים ממתינים כמה חודשים עד שהם מגיעים להחלטה. גם זה נתון חשוב שמלמד על המצב הקשה השורר כיום".

בנייה עצמית היתה תמיד חלום של ישראלים צעירים ממעמד הביניים, שלא יכלו להגיע לווילות ולכן התפשרו על קוטג'ים שנדחסים למגרשים קטנים. הדבר החשוב מבחינתם היה להתמקם בנחלה קטנה העומדת בניגוד לבית המשותף בעיר הסואנת, ולהוכיח שהגיעו למשהו.

בעשור הקודם היו שני גלים לתופעה זו. הגל הראשון, שהתרחש במחצית הראשונה של שנות ה-90, כלל מכרזים רבים של מינהל מקרקעי ישראל ביישובים כגון קדימה, להבים, מיתר, עומר, כרמיאל, כפר ורדים, קרית מוצקין וקרית אתא. הגל השני התרחש במחצית השנייה של שנות ה-90 ובתחילת שנות האלפיים, עם החלטות המינהל להתיר את הרחבת המושבים, באמצעות הפשרה מאסיווית של קרקעות לבנייה. עוד לפני ביטול ההחלטה בידי בג"ץ, בעקבות עתירת הקשת המזרחית, אושרו תוכניות להקמת אלפי קוטג'ים בשיטה זו.

כיום הבנייה העצמית נמצאת בדעיכה. "המצב הכלכלי מונע מאנשים להיכנס להתחייבויות, שכן דירות כאלה בדרך כלל יקרות יותר מאשר דירות רגילות", אומר היועץ העסקי יצחק נחושתן. "מעבר לזה, קבלנים נפלו, או שלא הצליחו לגייס עובדים ולהשיג קבלנים לביצוע עבודות, ואנשים נתקעו באמצע פרויקטים ללא רזרבות כספיות שיוכלו לחלץ אותם מהבוץ אליו נקלעו".

לקשיים האובייקטיוויים נוסף גם האופי הישראלי, שמסבך עוד יותר את התמונה. "לישראלים אין את היכולת הנפשית להאציל סמכויות, וזו הסיבה המרכזית לכשלונות בתחום", סבורה האדריכלית אביבה סופר, המלווה פרויקטים של בנייה עצמית. "הישראלים חשדנים, לא מאמינים לאנשי המקצוע, חושבים שכולם רוצים לגנוב מהם כספים, ולכן הם רוצים לפקח אישית על כל השלבים, מבלי להבין שהם לא יכולים.

"הישראלי המצוי חושב שבנייה זה דבר קל, ושהוא יכול להיות קבלן בעצמו. הוא דוחה את האפשרות לשכור לעצמו שירותי מפקח על בנייה בעלות של 20-15 אלף דולר, מפני שלדבריו האיש סתם עומד באתר ולא עושה דבר. הישראלי חושב שהוא חוסך הרבה, כשבפועל הוא ישלם כפול מהעלויות שחישב לעצמו.

"לא קשה לדמיין איש היי-טק מתוחכם עומד נבוך בין אדריכל, קבלן ומהנדס, שמאשימים אחד את השני בפאשלות, מבלי שיש לו כלים מקצועיים להכריע מי באמת אחראי. בעבר, חריגה מעלויות היתה יכולה להתקבל ביתר קלות מאשר כיום. אנשים חוששים להתחיל בעניין בגלל הסיכון שהחישובים שלהם עלולים להשתבש".

גם התועלת הכלכלית שנובעת מהשיטה הצטמקה ביותר בשנים האחרונות. "השיטה התבססה על כך שבאמצעות בנייה עצמית ניתן לחסוך את הרווח היזמי שהקבלן לקח, שהיה בעבר 25%", אומר נחושתן. "כיום הרווח היזמי הצטמק ל-15%-10% בלבד. אם נביא בחשבון שבדרך כלל קבלנים רוכשים קרקעות במחירים נמוכים יותר מאשר אנשים מהשורה, נגלה שהחיסכון בשיטת בנה ביתך קטן עד כדי כך, שאנשים שואלים אם הוא שווה את כל זה".

מעבר לכל זה, קיים כיום היצע גדול במיוחד של דירות קוטג' המשווקות על ידי קבלנים במחירים של 250-150 אלף דולר - לפי המיקום - שמהוות תחרות כלכלית אמיתית לבנייה העצמית. גם היצע הקוטג'ים מיד שנייה גדול כיום משמעותית מבעבר. כל אלה מחדדים ביתר שאת את השאלה מדוע לבנות בית, אם אפשר לקנות.

רולס מתעקש עם זאת כי העניין בהחלט שווה, "ולא רק משום שזו עדיין האופציה היחידה של אדם מהשורה לממש את הפנטזיות שלו לגבי ביתו". לדבריו, "אסור לשכוח, שבמקביל לרווח היזמי שירד מאוד, נרשמה ירידה גדולה בעלויות הבנייה. בעוד שבסוף שנות ה-90 עלות בנייה של מ"ר בבנה ביתך הגיעה ל-1,000 דולר בממוצע, כיום היא התייצבה על 850 דולר בממוצע בלבד".

שנה של התרוצצויות

מרגע רכישת המגרש ועד שהדחפור עולה על הקרקע עוברת שנה בממוצע. בתקופה זו עיקר העבודה והתשלומים מתבצעים מול הוועדות לתכנון ולבנייה וספקי השירותים מתחומי התכנון. להערכת האדריכלית אביבה סופר, עלות שלב זה מגיעה לרבע עד שליש מכלל עלויות הבנייה.

מיד לאחר איתור המגרש, רכישתו וביצוע התשלומים למתווכים ולשלטונות המס, יש לשכור את שירותיו של מודד, לצורך הגשת תוכנית מדידה. העלות: 2,500-1,700 שקל, לא כולל מע"מ.

בנוסף יש לקבל דף מידע מהרשות המקומית, שיכלול מידע בנוגע לכל מה שאסור ומותר להקים על המגרש המדובר. עלותו של דף המידע נעה בין 100 שקל בתל אביב ל-960 שקל בירושלים. עם הדף יש להגיע למתכנן, שגובה בין 2,000 ל-15 אלף דולר. המתכנן הוא שמעצב את התוכנית שתוגש לוועדה המקומית.

מיד לאחר שהתוכנית מוגשת לוועדה, מעלה הוועדה דרישות, שכל אחת מהן כרוכה בהוצאות. הדרישות כוללות תוכנית שתעוצב על ידי מהנדס עבור חישובים סטטיים בעלות של 3,000-1,500 דולר; תוכנית לביוב שתעוצב על ידי מהנדס בעלות של 500-250 דולר; בדיקות מעבדה בזמן הבנייה לחומרי הבנייה ולרכיבים שונים שעולות 5,000 שקל, והתקשרות עם מעבדת פסולת בנייה שעולה 1,000 שקל. יש להציג בפני הוועדה אישורים להתקשרויות עם המעבדות.

אם מדובר באדמת מינהל, יש תוספת תשלום לקבלת היתרים מהמינהל על כל מבנה ששטחו עולה על 160 מ"ר. התשלומים נעים בין 1,000 ל-1,500 שקל לכל מ"ר מעל ל-160 מ"ר. היתר הבנייה הנכסף כולל אגרות בנייה שעולות 8,000 שקל בממוצע לבית, והיטלים שמשתנים מוועדה לוועדה שמחירם בין 10,000 ל-100 אלף שקל. לקינוח שלב זה, יש להעסיק קבלן רשום ולגדר את שטח העבודה, בעלות של 2,500 שקל.

בסך הכל צריך לשלם עבור כל השלבים הביורוקרטיים 300-250 דולר למ"ר, מתוך עלויות בנייה כוללות שנעות בין 700 ל-1,000 דולר למ"ר. לדברי סופר, "השלב הזה תלוי בהרבה בסבלנות. אם מקדישים חצי שנה לתכנון, יש סיכוי להגיע מוכנים לבנייה ובסופו של דבר לבנות מוצר איכותי יותר. מי שממהר, סביר להניח שייתקל בבעיות קשות בתקופת הבנייה, וגם ישלם יותר".
חזרה לארכיון החדשות
האינטרנט הרג את המתווך
חוצה ישראל ומחירי הדירות
חוות הבודדים: הכי קרוב לבוקרים
הרכבת ומחירי הדירות
המלכודת: מדד תשומות הבנייה
כמה שווה הנוף מחלונכם?
כיווני אויר שישראלים אוהבים
כמה שווה המחסן בדירה שלכם
האנטנה הסלולרית ומחיר הדירה
תחזית מחירי דירות ל- 2006
השנים היפות של קרית אונו
על מה לחשוב כשלוקחים משכנתה
איך קונים מכונס נכסים
רוצים לקבל לפחות כמו השכן
הרכבת הגיעה, המחירים עלו
מי ישלם את החשבון?
למי שלא פוחד מרוחות רפאים
אין טעם לצפות להחזרת המענקים
התשלומים הנלווים ברכישת דירה
כמה עולה עיכוב התוכניות
מחירי היד שניה בחיפה יורדים
זכאות משרד השיכון שווה פחות
משכנתה ממוצעת - 427.4 אלף
הדירה לדוגמה כפריט חובה
פחות זוגות צעירים ירכשו דירות
בנה ביתך, אבל לא עכשיו
הביקוש לדירות יירד בספטמבר
את הפירות לא תקטפו בקרוב
מגדלי היוקרה: הצעירים עוזבים
לשפץ את הבית בלי לפשוט רגל
לפני שהמחירים עולים
האם ענף הנדל"ן מתאושש?
של מי הבית בעצם?
10 המכות, גרסת הנדל"ן
אודות & תודות | כתוב לנו | פרסם באתר | הרשמה למבצעים | לקניית המדריך לרכישת דירה |