רכישת דירה מקבלן - מי מחזיק בזכויות הקרקע
הקונה שמגיע למשרד המכירות באתר הבניה, אולי אינו מודע לכך, אך ישנם הבדלים לא קטנים בטיב "המוצר" שהוא רוכש, והכוונה לטיב הקשר בין מי שמוכר לו את הדירה לבין הקרקע עליה בנויה הדירה ,עו"ד שי עמית
באופן סכמטי, קיימים שלושה טיפוסים שונים של הרכבי זכויות כאשר עוסקים בדירות שבאופן כללי נקראות דירות קבלן: הסוג הראשון, הינו הפשוט ביותר מבחינת המורכבות, והוא כאשר המוכר הוא גם בעל הקרקע וגם הקבלן המבצע של הבניה. מצב זה הינו הבטוח ביותר מבחינת רוכש הדירה, מאחר ומי שמתחייב למכור לו את הדירה, הוא גם בעל הזכות בקרקע עצמה וגם אחראי באופן ישיר על ביצוע הבניה.
לעובדה שאין שחקנים נוספים במשחק, יש חשיבות, כפי שניתן יהיה להבין מהסקירה של הרכבי הזכויות האחרים. בנוסף, קבלנים המחזיקים בזכויות בעלות בקרקע מציגים לכאורה מצב של יכולת כלכלית טובה, גמישות רבה יותר במימון הבניה, בקצב הבניה והמכירה ובאפשרות לספק לרוכש בטחונות מגוונים יותר. (על נושא הבטחונות נרחיב ברשימה אחרת).
מורכבות בעסקות קומבינציה
הסוג השני נובע מסיטואציה בה נערכה עסקת קומבינציה בין בעל קרקע לבין קבלן, כאשר סוג זה נחלק לשניים: דירות שהקבלן הבונה מוכר, ודירות שבעל הקרקע מקבל מהקבלן ואותן הוא עצמו מוכר. מילה על מהות הסכם הקומבינציה. מדובר בהסכם בין בעל קרקע לקבלן, המהווה בעצם מעין מכר מותנה: הקבלן יבנה על המגרש בנין, ובכפוף לכך שימסור לבעל הקרקע את מספר הדירות עליו סוכם בהתאם לאחוז הקומבינציה, הוא יהיה זכאי לקבל את יתרת הדירות. הסדר זה עומד בבסיס כל עסקת קומבינציה, אך סביבו מערכת ענפה של תנאים, בלמים, לוחות זמנים, מפרטים ושלל התחייבויות הדדיות מורכבות מאוד.
ככלל, עליכם לדרוש לעיין בהסכם הקומבינציה, אף אם יוסתרו ממנו חלקים הנוגעים לתנאים המסחריים של העסקה, וזאת על-מנת לוודא כי מי שמוכר לכם את הדירה במועד זה, רשאי לעשות זאת בהתאם להסכם הקומבינציה. לדוגמא: במקרים רבים, נכתב בהסכם כי הקבלן יהיה רשאי למכור מספר מסוים של דירות לפי קצב התקדמות הבניה ולא מעבר לכך.
עוד חשוב לבדוק את אישורי המסים של כל הצדדים לעסקת הקומבינציה, דהיינו גם אם מי שמוכר לכם הוא הקבלן, דרשו לראות את אישורי המסים בעסקה בינו לבין בעל הקרקע, שכן אם קיימת בעיה ואין אישורי מסים, לא ניתן יהיה לרשום את הדירה על שמכם בבוא העת. בחנו היטב את נסח הרישום של הקרקע, קבלו הסבר לכל הערת אזהרה, ודאו על מה חלה המשכנתא הרשומה, האם רק על זכויות הקבלן, רק על זכויות בעל הקרקע, או על שתיהן?
בדקו האם אינכם נמצאים בשלב בו כבר קיימת הפרה של עסקת הקומבינציה? לכאורה, מדובר במערכת חוזית שאינה קשורה בכם, אך כפי שאמרנו, עסקת קומבינציה היא מכר מותנה, אם היא מופרת וההסכם מתבטל, יכולה להיות לכך השפעה ישירה ומרחיקת לכת גם על זכויותיכם.
לא לשלם, אם היזם אינו מתחייב
סוג נוסף של עסקה בה אתם קונים דירת קבלן, הינה כאשר המוכר הינו יזם, שתפקידו מתמצה בגיוס המשאבים, תכנון ושיווק הדירות, אך את הבניה בפועל מבצע קבלן. לרב, היזם אינו קבלן כלל, ומדובר בחברה המוקמת רק לצורך ביצוע הפרויקט הספציפי. ישנם יזמים אשר מפנים את האחריות בכל הקשור לבניה, טיב הבניה, מועדי הבניה ותיקוני ליקויים, אל הקבלן המבצע בלבד, תוך טענה כי הם אינם קבלנים רק יזמים, ולכן רק הקבלן אחראי כלפי הקונה.
מנקודת מבטו של הקונה, מדובר במצב בלתי אפשרי, שכן הוא מחוייב לשלם ליזם עבור הדירה, ולעומת זאת היזם אינו מתחייב כלפיו, אלא מפנה אותו לגורם שלישי - הקבלן המבצע - בכל הקשור לתלונות ואחריות למוצר שנרכש. יש לדרוש במקרים אלה, אחריות צולבת ומקבילה, הן של היזם מקבל התשלום, והן של הקבלן המבצע.
הכותב הוא עורך דין המתמחה בנדל"ן