הפרות הסכם של הקבלן ותוצאותיהן - הפרה יסודית של חוזה
אילו סעיפי הפרה קיימים בחוזי המכר מצידו של הקבלן, מתי זה נחשב הפרה יסודית של חוזה ומה כדאי לדרוש מהקבלן בענין זה,עו"ד שי עמית
ההתחייבות הראשית והפשוטה ביותר של הקבלן הינה למסור לרוכש הדירה את הדירה במועד שנקבע בהסכם המכר כמועד המסירה. לצערנו, במקרים רבים הדירה נמסרת בסופו של דבר במועד מאוחר יותר למועד המסירה, ויש לבחון היטב את ההתייחסות בהסכם המכר לעיכוב במועד המסירה, שכן לא כל דחייה מהווה הפרה של ההסכם, לא כל שכן הפרה יסודית של חוזה.
במקומותינו מושרש היטב הנוהג לקבוע בהסכמי המכר תקופת חסד ("גרייס"), שאורכה נע בין 60 יום ל- 120 יום, אשר במסגרתה ניתנת לקבלן האפשרות לדחות את מועד המסירה החוזי, מכל סיבה שהיא ומבלי לנמק. לעיתים ניתן להפחית במהלך המשא ומתן את תקופת הגרייס, וסביר לעשות כן ככל שמועד המסירה קרוב יותר למועד חתימת ההסכם, שכן מספר הנעלמים או הגורמים הבלתי צפויים שבפני הקבלן, בהכרח קטן יותר והוא מצוי בסיכון נמוך יותר שיקרה משהו בלתי צפוי שיגרום לו לאחר במסירה הדירה במועד.
הפרת הסכם - לברר אילו ימים נספרים
חשוב לשים לב גם לסמנטיקה, שכן בחלק מהסכמי המכר מצויין כי תקופת הגרייס נספרת בימי עסקים ולא בימים, דבר ההופך את התקופה "ברוטו" לארוכה יותר.
מעבר לתקופת הגרייס, מגינים על עצמם הקבלנים בסעיפי כח עליון, המפרטים נסיבות קיצוניות כגון פגעי מזג אוויר, שביתות כלליות, מלחמה וכיוצא באלה גורמים, שאם הם מתקיימים וגורמים לעיכוב במהלך הבניה, אזי יכול הקבלן לדחות את מועד המסירה מבלי שיהא בכך משום הפרת הסכם.
לקבוע את סכום הפיצוי מראש
כל איחור מעבר לדחייה שמאפשר הסכם המכר, מהווה הפרה של ההסכם, אשר גוררת סנקציה של תשלום פיצוי בגובה דמי השכירות שניתן היה לקבל בגין אותה דירה נרכשת. רצוי לקבוע את סכום הפיצוי מראש בהסכם, ולא להסתפק במונח דמי שכירות ראויים או דמי שכירות לפי תנאי השוק, וזאת כדי למנוע חילוקי דיעות וכדי לפשט את אופן תביעת סכום הפיצוי, במקרה שהקבלן מתחמק מתשלומו. מבחינתו של רוכש הדירה, מומלץ לקבוע בהסכם המכר כי איחור מעבר לתקופה מסויימת, יחשב הפרה יסודית שתקנה לו את כל הסעדים לפי החוק, החל מביטול ההסכם ועד לתביעת פיצוי בהתאם לנזקים הממשיים שנגרמו לו.
כמעט ולא קיים פיצוי על הפרת הסכם
כאן המקום לציין כי אם הקבלן טורח לקבוע סעיף של תשלום פיצוי קבוע ומוערך מראש (בדרך כלל 10% משווי הדירה) בגין הפרה יסודית של חוזה, הרי שסעיף זה אינו הדדי במרבית המקרים וחל רק כאשר הרוכש הוא שמפר את ההסכם באופן יסודי.
כמו כל ענין בהסכם, ניתן לשאת ולתת גם על נושא זה, אך קבלנים נוהגים שלא לסטות מעיקרון אי ההדדיות בתחום זה. המציאות היא שהסכמי המכר של הקבלן כמעט ואינם מעניקים לרוכשי הדירות סעדים של קבלת פיצוי על רכיבים אחרים של הפרת הסכם, לדוגמא, חוסרים או פגמים בבניה לעומת המפרט הטכני ותוכניות הדירה, מזכים את רוכש הדירה רק בתיקון הפגם או השלמת החוסר.
המחויבות שאחרי מסירת הדירה
כמו רוכש הדירה, גם הקבלן יכול להתפס בהפרות הסכם המכר לאחר מועד המסירה. על-פי החוק, חייב כל קבלן לתת מעין תקופת אחריות, הידועה כתקופת בדק, ובה מחוייב הקבלן לתקן כל ליקוי בניה שמתגלה בדירה, לרבות מערכות אינסטלציה וחשמל, איטום, תיקון סדקים וליקויים נוספים בעבודות הבניה.
הרוכש צריך למסור לקבלן הודעה על כל ליקוי שמתגלה, ולתת לקבלן אפשרות סבירה לתקן את הליקוי. קבלן שלא יבצע תיקונים כנדרש, מפר הן את החוק והן את הסכם המכר. מומלץ להודיע לקבלן על כל ליקוי באמצעות מכתב ולא טלפונית, וזאת כדי להחזיק בראיות בכתב במקרה בו יגיע הענין לדיון משפטי.
התחייבות חשובה נוספת של הקבלן שמועד קיומה חל לאחר מועד המסירה, קשורה בכל הליך רישום הזכויות על שם הרוכש. הליכים אלה מתמשכים לא אחת ומסתיימים רק מספר שנים לאחר קבלת החזקה בדירה, אך יש להקפיד לדרוש את סיומם בהתאם להתחייבות החוזית, וחשוב למצוא את הדרך לעקוב אחר הליך הרישום עד לסיומו, ולקבל די מידע כדי לדעת אם ההליך אינו מסתיים בגלל נסיבות אוביקטיביות כגון אי ביצוע פרצלציה בחלקה - דבר שאינו בשליטת הקבלן - לבין סחבת או בעיות התלויות בקבלן, כגון חובות מיסים או אי הכנת הניירת הדרושה לסיום ההליך.
הכותב הוא עורך דין המתמחה בנדל"ן