חברת גוש חלקה - מדריך לקנייה זהירה
בעלי דירות רבים מכירים את המושג חברת גוש חלקה. בשנות הארבעים והחמישים, עקב פירצה בחוקי מיסוי המקרקעין דאז, נהגו בעלי קרקעות וקבלנים לבנות בנין על מגרש מסויים, לא לרשום אותו כבית משותף ולא לרשום את הדירות על שם מי שרכש את אותן דירות, אלא רשמו את הבנין על שם חברה, וכל מי שקנה דירה קיבל מניות באותה חברה,עו"ד שי עמית
מאחר ולא כולם היו בעלי דמיון קריאייטיבי, רבות מהחברות פשוט נקראו חברת גוש____ חלקה ___ בעמ, ומכאן שם המושג חברת גוש חלקה.
כאמור, המוטיבציה לבצע את הרישום בדרך זו נבעה מהרצון לנצל את הפירצה בחוק, ולמכור מניות בחברה במקום דירות, וכך להמנע ממיסוי דרך חוק מס שבח. כיום, הדבר בלתי אפשרי ואף שאין חברות גוש חלקה חדשות, עדיין ישנם בנינים רבים מאוד הרשומים בצורה זו מקדמת דנן.
חברת גוש חלקה - זכות נחותה לבעלי הדירות
החסרון הבולט ביותר בקונסטורציה זו הוא בכך שהזכות שיש לבעלי הדירות היא זכות נחותה, בלתי מוגדרת באופן מלא ונדרשים הסברים רבים כדי להבין בדיוק את טיב הזכות.
כדי לדעת מה מייצגות המניות שמנסים למכור לכם במקום בעלות ממש בדירה, עליכם לבדוק את מסמכי היסוד של החברה, את התקנון את סוגי המניות ויתר מסמכי החברה, כאשר לא תמיד אפשר להיות בטוחים שלא נותרו פרצות שעלולות לפגום בזכות שרוכשים, כגון הסכמים בין בעלי המניות שלא נחשפו בפניכם. זאת לעומת רישום בעלות ספציפית בדירה בטאבו על שם בעל הדירה במקרה של בנין הרשום כבית משותף.
הנחיתות בזכות גורמת לבעייתיות גם במכירת הזכויות וגם בשעבודן לצורך קבלת הלוואת משכנתא. הבנקים אינם שמחים להעניק אשראי כאשר הזכויות המשמשות כבטוחה אינן ברורות ומוחלטות וכאשר אין להם אפשרות לרשום משכנתא בטאבו על בעלות ספציפית בדירה.
ישנן חברות מעט יותר משוכללות אשר דאגו ליצור סוגים שונים של מניות כאשר כל סוג מייצג בתקנון דירה ספציפית, או שרשמו בתקנון החברה הוראות המעניקות זכות שימוש בלעדית לבעל מניות פלוני ביחס לדירה מסויימת או שרשמו חכירות ארוכות טווח בין החברה לבעלי הדירות.
אמנם הזכויות בחברה זו עדיפות על זכויות בחברה בה הנסתר רב על הגלוי, אך עדיין אין זכות זו שווה במעמדה לרישום בעלות ספציפית בטאבו. אם לא די בכך, הרי שיש לזכור כי קיומה של חברה דורש תשלום אגרה שנתית לרשם החברות (כאלף ₪ לשנה), מינוי מנהלים שיחתמו בשם חברת גוש חלקה והגשת דו"חות שונים לרשם החברות, פרוצדורה ועלויות מיותרות לחלוטין.
פתרון אפשרי, אבל בעייתי
קל מאוד לתת פתרון תיאורטי עבור אותן חברות גוש חלקה – פירוק החברות ורישום בית משותף במסגרתו כל דירה תרשם על שם בעליה. אולם בפועל המצב בעייתי הרבה יותר.
ראשית, להגיע להסכמה בין בעלי המניות בחברה לנקוט פעולה כזו או אחרת, הוא לא ענין של מה בכך, מה גם שמדובר בפעולה מורכבת למדי מבחינה משפטית, שלה עלויות בגין הפרוצדורה של הפירוק, הכנת תיק לרישום הבית המשותף, תשריט של מודד מוסמך ואגרות רישום בטאבו.
בנוסף, חלק גדול מהחברות אינן מנוהלות באופן תקין, לא נרשמו העברות מניות, בעלי מניות נפטרו ויורשיהם לא הסדירו את הירושה, ישנן חובות לרשם החברות או לרשויות אחרות ובפועל, פעולה מתבקשת של פירוק החברה ורישום בית משותף הופכת לפרויקט קשה לביצוע.
כמו ביחס לפרויקטים רבים בתחום הבית המשותף, גם במקרה של חברת גוש חלקה, רק אם יקום בעל דירה שיניע את התהליך, ידחוף אותו ויקדיש לו את מלוא מרצו, ניתן יהיה להוציא את הפרויקט לפועל.
הכותב הוא עורך דין המתמחה בנדל"ן